Die Zeiten haben sich geändert. Hohe Zinsen und steigende Kosten stellen Immobilieninteressierte vor immer größer werdende Herausforderungen. Aussichtslos ist die Lage allerdings nicht, weiß auch Thorsten Bader. "Gerade in Zeiten hoher Inflation ist vielen Menschen noch bewusster geworden, dass im Bereich Altersvorsorge und Kapitalanlage kaum ein Weg an Immobilien vorbeiführt", erklärt der Experte. "Mit unserem ImmobilienWiki und den Tipps auf unserer Plattform möchten wir potenziellen Immobilienkäufern das nötige Wissen vermitteln, um sich mithilfe von Immobilien finanziell unabhängig zu machen - denn trotz der gestiegenen Zinsen ist dafür momentan genau der richtige Zeitpunkt." Der erfahrene Immobilien-Profi kennt die Lage am Immobilienmarkt genau und verrät in diesem Artikel drei Anlagefehler, die Interessierte beim Immobilienkauf unbedingt vermeiden sollten.

Fehler 1: Erste Immobilien zur eigenen Nutzung statt als Kapitalanlage erwerben

Viele Menschen beobachten die derzeitigen wirtschaftlichen Entwicklungen mit Sorge und suchen nach einer Möglichkeit, ihr Vermögen vor der gestiegenen Inflation zu bewahren. Dass dies nicht einfach ist, zeigen die Zahlen der meisten herkömmlichen Anlageformen - so konnten etwa Wertpapiere und Finanzprodukte in den letzten 30 Jahren selten Renditen erwirtschaften, die höher als die durchschnittliche Inflationsrate in diesem Zeitraum waren. Immobilien dagegen unterliegen nicht direkt der Inflation, sondern können einen stetigen Wertzuwachs durch steigende Mieten und Kaufpreise verzeichnen. Sein Kapital in eine Immobilie zu investieren, ist daher immer ein guter Weg.

Allerdings begehen viele Investoren hier den Fehler, die erste erworbene Immobilie sogleich für den eigenen Wohnbedarf zu nutzen. Wer sein Eigentum sofort selbst bezieht, beraubt sich jedoch der Möglichkeit der Gegenfinanzierung durch Mieteinnahmen. Stattdessen müssen in der selbst genutzten Immobilie Bewirtschaftungskosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten getragen werden, die in ihrer Höhe zudem um durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr steigen. Zusätzlich leidet die eigene Bonität, da auch keine Einnahmen aus einer Weitervermietung zur Verfügung stehen. Stattdessen sollten Käufer ihre erste Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage behandeln, deren Rendite aus den Mieteinnahmen zur Kreditablösung und weiterem Kapitalaufbau verwendet wird. So werden in den ersten zehn Jahren Mittel freigehalten, um unter Umständen sogar in weitere Immobilien investieren zu können. Im besten Fall steht dann im Alter eine abbezahlte Immobilie zur Eigennutzung zur Verfügung, deren Betriebskosten durch die Mieteinnahmen weiterer Immobilien finanziert werden.

Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital verwenden

Ein häufig zu beobachtender Fehler ist zudem der ungenügende Kapitalaufbau vor einer Immobilienfinanzierung. Dies führt zu deutlichen Mehrkosten in Form zusätzlicher Zinsen sowie einer längeren Tilgungsdauer und behindert letztlich nur den Vermögensaufbau. Um in die Immobilienbranche einzusteigen, sollten daher mindestens 15 bis 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden - und zwar auch, wenn die eigene Bonität hoch und die Immobilie eine nicht selbst genutzte Kapitalanlage ist. Viele Immobilienkäufer bilden zudem oft zu wenig Rücklagen und Reserven für unerwartete Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und erhöhte Mehrkosten. Vor allem Einsteiger in die Immobilienbranche sollten zusätzlich über eine Liquiditätsrücklage von mindestens 5.000 bis 10.000 Euro verfügen, um nicht vorhersehbare Kosten und Mietausfälle abfedern zu können.

Fehler 3: Entscheidungen aufgrund von Emotionen treffen

Schließlich besteht ein weiterer Fehler darin, Entscheidungen aufgrund von Emotionen zu treffen. Natürlich ist der Erwerb der ersten eigenen Immobilie ein großer Schritt, weshalb auch Emotionen nicht ausbleiben. Werden Entscheidungen jedoch allein auf dieser Grundlage und nicht aufgrund betriebswirtschaftlicher Überlegungen getroffen, besteht die Gefahr von strategischen Fehlentscheidungen. Beispielsweise fixieren sich einige Käufer frühzeitig auf ein bestimmtes Objekt, obwohl dieses rational überteuert ist oder die Kosten für Modernisierungen und Umbauten schlicht die eigenen Möglichkeiten überstrapazieren. Und selbst erfahrene Kapitalanleger lassen sich nur allzu häufig zu einem Kauf von Immobilien in C-Lagen verleiten, weil sie sich durch vermeintliche Vorteile wie eine gute Optik oder angeblich große zu erwartende Wertsteigerungen beeinflussen lassen.

Um dies zu umgehen, sollten die Emotionen eher zweitrangig behandelt und das betriebswirtschaftliche Ergebnis in den Fokus gerückt werden. Nur mit einer genauen Marktpreisanalyse und dem Vergleich mit benachbarten Objekten können Investoren zu der Sicherheit gelangen, dass ein Kaufpreis tatsächlich angemessen ist. Erst wenn hierbei das Urteil günstig ausfällt, sollten die eigenen Empfindungen überhaupt eine Rolle spielen. Am Ende nützt schließlich die schönste Immobilie nicht viel, wenn der Käufer sich finanziell übernommen hat oder sich eingestehen muss, dass die eingegangenen Kompromisse allmählich zur Belastung werden. Um Fehlentscheidungen vor allem in finanzieller Hinsicht zu vermeiden, empfiehlt sich letztendlich immer die Annahme eines Worst-Case-Szenarios: Wenn die Immobilie auch dann noch für mindestens sechs Monate weiter finanziert werden kann, bis man bei einem Jobverlust eine neue Arbeitsstelle oder einen Käufer gefunden hat, ist die eigene Rücklage ausreichend - und höchste Zeit, sein Vermögen durch eine Investition in Immobilien abzusichern.

Quelle: B&B Optimal GmbH (ots)