Deutschland ist europaweit Schlusslicht, was die Zahl der Haus- und Wohnungseigentümer betrifft. Während im Schnitt 70 Prozent der Europäer die eigenen vier Wände als Eigentümer bewohnen, sind es in Deutschland gerade mal 52 Prozent.

Das liegt zum einen an den vielen Mietshäusern, die nach dem Zweiten Weltkrieg die zerstörten Gebäude ersetzt haben, aber auch an der Bauqualität und dem im internationalen Vergleich sehr hohen Mieterschutz. Wo in Ländern wie England Mietwohnungen oft als zweit- oder gar drittklassig gelten, machen deutsche Bauherren selten einen Unterschied zwischen Investitionsobjekt und Eigennutzung.

Für Immobilienanleger erweist sich das bei kluger Vorausplanung als Vorteil.

Allzu überstürzt sollten allerdings selbst finanzstarke Investoren nicht handeln, denn beim Immobilienkauf sind etliche Faktoren auch längerfristig in Erwägung zu ziehen.

Das ist ähnlich wie beim Poker, und tatsächlich lassen sich aus Poker-Tipps etliche lehrreiche Strategien und Lektionen gewinnen. Besonders deutlich wird das bei Auktionen. Aber auch allgemein profitieren die meiste Akteure, wenn sie den Umgang mit Risiken, Chancen und zwischenzeitlichen Höhen und Tiefen lernen.

Regel Nummer eins beim Poker ist, nicht zu lange zu zögern, wenn die Karten gut sind. Zaudereien und Zaghaftigkeit schwächen die eigene Position, und ein wohlkalkulierter Einsatz kann andere zum Aussteigen bringen. Das erhöht die statistische Wahrscheinlichkeit, als Sieger hervorzugehen. Sind fünf Kontrahenten dabei, liegt die Chance bei 20 Prozent. Sind nur noch zwei übrig, sind 50 Prozent erreicht.

Umgekehrt sollte bei schlechten Karten rasch ausgestiegen werden. Das verringert nicht nur das Verlustrisiko, sondern bietet die Chance, die restlichen Spieler und ihre Verhaltensweise zu studieren und daraus künftige Reaktionen abzuleiten. Wer blufft mit leerer Hand, wer ist übervorsichtig, wer handelt überstürzt?

Wer die Geduld aufbringt, abzuwarten, bis sich das Kartenglück zu seinen Gunsten wendet (oder Preise sinken, beziehungsweise steigen), wird längerfristig mit einem Plus vom Tisch gehen.

Gerade der letzte Punkt ist bei der Immobilienanlage entscheidend. Marktfluktuation, Zinsänderungen und andere Faktoren können die Rendite negativ beeinflussen, und wer nur kurzfristig spekuliert, kann sich dabei kräftig verschätzen.

Um das Renditepotenzial abzuschätzen, gibt es eine einfache Grundformel – Gewinn durch eingesetztes Kapital mal hundert.

Um eine Immobilie richtig bewerten zu können, kommen aber noch ganz andere Dinge hinzu. Wie hoch fällt die geschätzte Rendite in fünf, zehn oder 20 Jahren aus? Ist die Wohngegend im Kommen, oder hat sie ihre besten Tage hinter sich? Wie ist die Infrastruktur, beziehungsweise welche Pläne stehen für die Zukunft an? Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?

Auf den Kaufpreis kommen zudem noch einige Nebenkosten – die von Bundesland zu Bundesland variierende Grundsteuer, Notargebühren, sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Wer die Immobilie nicht selbst verwaltet, muss auch dafür bezahlen, und Steuern, Finanzierungskosten sowie Instandhaltungskosten müssen ebenfalls einkalkuliert werden.

Vor allem die Instandhaltungskosten werden häufig unterschätzt. Je nach Baujahr, Zustand und Lohnkosten können auch dabei Jahr für Jahr erhebliche Summen anfallen. Demgegenüber stehen Miteinnahmen und Wertsteigerung.

Auch bei Neubauten sind diese Dinge in Erwägung zu ziehen. Zwar hat der Eigentümer deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten und kann zum Beispiel die Preise verschiedener Materialien gegeneinander abwägen, oder die Grundstückspreise in den umliegenden Standorten vergleichen, aber die entscheidenden Faktoren bleiben die gleichen.

Den höchsten Anteil an Mietern gibt es schon aufgrund der hohen Bevölkerungsdichte und Knappheit an Bauland in den Stadtstaaten. Gerade mal um die 20 Prozent der Berliner sind Wohneigentümer, gefolgt von der Hansestadt Hamburg, in der 2014 nicht einmal 23 Prozent ihre eigenen Hauswirte waren. Spitzenreiter, was Hauseigentum angeht, sind die Saarländer mit über 60 Prozent.

Die Immobilie muss zudem zum Bedarf passen. Eine Einzimmerwohnung lässt sich in einer Familiensiedlung schlecht vermieten, und ein Reihenhaus passt nicht unbedingt in eine Studentengegend. Die meisten Mieter sind Singles oder junge Paare, die gerade das elterliche Nest verlassen haben. Vor einem Kauf sollten daher nicht nur die in der Verwaltung längerfristigen Pläne für Infrastruktur und Bevölkerungsprognosen ermittelt werden, sondern auch demographische Einzelheiten. Damit eine Immobilie sich tatsächlich rentiert, muss der Bedarf nicht nur existieren, sondern auch längerfristig vorhanden sein. Die Nebenkosten sind zu hoch, um sich in ein, zwei Jahren bezahlt gemacht zu haben, und je länger Haus oder Wohnung vermietet sind, desto höher fällt in der Regel die langfristige Rendite aus. Dabei ist vor allem die Lage mitentscheidend. Ein Objekt im Herzen einer begehrenswerten Großstadt wird immer ihre Abnehmer finden. Ein noch so schönes Haus ab vom Schuss kann es hingegen schwer haben. Dann stellt sich die Frage, wie lange das Objekt unbewohnt sein darf, ehe sich die potenzielle Rendite in Luft aufgelöst hat. Immobilienanlagen können sehr profitabel sein, aber wer seine Hausaufgaben gemacht hat, reduziert das Risiko – so wie ein guter Pokerspieler.