"Für eine 75 Quadratmeter-Wohnung können zusätzlich zur Miete über 200 Euro Nebenkosten fällig werden", erläutert der Bochumer Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dirk Kimmeskamp. Doch nicht nur gestiegene Gas- und Ölpreise treiben die Betriebskosten in die Höhe.

"Fast jede zweite Abrechnung in Deutschland ist fehlerhaft", warnt Mietrecht-Experte Dirk Kimmeskamp in seinem gerade erschienenen Ratgeber "Mietnebenkostenabrechnung". Viele Mieter zahlen ungerechtfertigte oder zu hohe Forderungen. Oftmals sind formale Fehler im Mietvertrag oder in der Abrechnung schnell zu entdecken. Ganz oben auf der Fehlerskala:

• der Vermieter legt Kosten auf den Mieter um, die gesetzlich nicht zulässig sind (z.B. Kosten der Hausverwaltung, Reparaturkosten), oder vertraglich nicht vereinbart wurden (z.B. Hausmeisterkosten),
  
• der in der Abrechnung angegebene Umlagemaßstab wurde nicht vereinbart,
  
• die Abrechnung kann rechnerisch nicht nachvollzogen werden.
  

"Die Betriebskostenabrechnung sollte deshalb unbedingt Punkt für Punkt durchgegangen werden", rät Kimmeskamp. In seinem Buch "Mietnebenkostenabrechnung" aus der neuen Ratgeber-Reihe "Beck kompakt" (Verlag C.H.Beck) liefert der Fachanwalt einen selbst für juristische Laien einfachen Betriebskosten-Check. Wer einen Fehler in seiner Abrechnung entdeckt, findet in dem Buch gleich die passenden Musterbriefe für Beschwerde und Einspruch. Das Nachrechnen lohnt in jedem Fall.

Der "Beck kompakt" Betriebskosten-Check

Und so einfach geht's: Wird im nachfolgenden "Beck kompakt" Betriebskosten-Check eine Frage mit "nein" beantwortet, ist die Abrechnung fehlerhaft.

Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind?

Ist eine Klausel im Vertrag vorhanden, die konkret bestimmt, dass Betriebskosten neben der eigentlichen Miete vom Mieter zu zahlen sind?

Sind die Minimalvoraussetzungen einer richtigen Betriebskostenabrechnung eingehalten (Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels, der auf den Mieter entfallenden Einzelkosten, Höhe der geleisteten Vorauszahlungen, Endsaldo)?

Wurden die in der Abrechnung angeführten Betriebskostenarten im Mietvertrag vereinbart?

Ist aus dem Mietvertrag ersichtlich, welche Kosten der Mieter zu tragen hat? Beispiel: Wenn Hausmeisterkosten abgerechnet werden, muss im Mietvertrag auch vereinbart sein, dass diese Kosten vom Mieter zu tragen sind.

Sind die angeführten Kosten zulässige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenvereinbarung?

Handelt es sich um Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind?

Sind diese Kosten keine Verwaltungskosten? Stehen sie also nicht im Zusammenhang mit den Kosten eines Hausverwalters?

Gehören die Kosten nicht zu den Kosten für die Instandsetzung? Handelt es sich nicht um Reparaturen, Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten?

Beziehen sich die Kosten auf das Haus, in dem die Wohnung gelegen ist?

Stimmen die Beträge der Belege mit den Beträgen in der Abrechnung überein?

Ist für den Mieter ersichtlich, welchen Betrag er monatlich für die Nebenkosten zu bezahlen hat?

Ist im Mietvertrag klar ersichtlich, ob es sich um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung handelt?

Hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet?

Sind die Kosten für eine sparsame Bewirtschaftung des Gebäudes sinnvoll und daher wirtschaftlich gerechtfertigt?

Wurden die Gesamtkosten nach dem richtigen Verteilerschlüssel auf den Mieter verteilt? (zu prüfen: Welcher Verteilerschlüssel wurde im Vertrag vereinbart?)

Ist der gleiche Schlüssel in der Betriebskostenabrechnung vorhanden?

Stimmt die in der Abrechnung angesetzte Quadratmeterzahl/ Personenanzahl? Wurden die Quadratmeter richtig nach der Wohnflächenverordnung errechnet? Wurden die Schrägen abgerechnet? (auch zu prüfen: Mit wie viel Quadratmeter wurde der Balkon oder die Terrasse angerechnet?)

Wurde der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten eingehalten und auf den Tag genau eingegrenzt?

Wurde die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist erstellt? Der Vermieter hat 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode Zeit, die Abrechnung zu erstellen.

Ist die Jahresfrist für Einwendungen des Mieters noch nicht abgelaufen? Die Jahresfrist beginnt an dem Tag zu laufen, an dem der Mieter die Abrechnung erhält.

Sind Betriebskosten von Gewerbeeinheiten herausgerechnet worden?

Wurden sämtliche monatlichen Vorauszahlungen verrechnet? Wurden die Vorauszahlungen angegeben?

Wurde richtig gerechnet?

Ist die Höhe der Nachzahlung bzw. Kostenerstattung deutlich am Ende der Rechnung zu erkennen?

Quelle: Verlag C.H.Beck