Das Problem: Bauherren sind meist Baulaien

Wenn Bauherren den Bauleiter auf Mängel ansprechen, dann werden diese oft bagatellisiert. Die Bauherren als Laien in Sachen Bau können oft nicht abschließend beurteilen, auf welche Nachbesserungen sie ein Recht haben. Zudem müssen Beweise gesichert und Tatbestände fachmännisch bewertet werden. Beweissicherung und Bewertung gehören in die Hände von Fachleuten, in der Regel werden damit Sachverständige beauftragt.

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"Sachverständiger" ist im rechtlichen Sinne keine geschützte Berufsbezeichnung. In der Regel sind Sachverständige Einzelpersonen, die für ihre Ausbildung und Qualifizierung selbst verantwortlich sind. Meist organisieren sie sich in Verbänden oder Vereinen. Diese Zusammenschlüsse dienen zum einen der eigenen Interessenvertretung. Sie organisieren aber andererseits auch in regelmäßigen Abständen Weiterbildungen, um das Fachwissen ihrer Mitglieder auf dem neuesten Stand zu halten.

Ein Sachverständiger zeichnet sich durch besondere Sachkunde in seinem Fachbereich aus und verfügt über langjährige Erfahrung. Er nimmt zu Sachverhalten Stellung, die an ihn heran getragen werden, beschreibt Ursache und Wirkung und erteilt fachlichen Rat zur Problemlösung. Die gutachterliche Stellungnahme ist oft entscheidende Grundlage, um unterschiedliche Auffassungen streitender Parteien zu versöhnen oder bei Gericht dazu Recht zu sprechen. Gegenüber unbeteiligten Dritten ist der Sachverständige zur absoluten Verschwiegenheit verpflichtet.

Hilfreich: Beweissicherung zur Mängelbeseitigung

Liegt der Verdacht auf Mängel auf der Baustelle vor, dann muss die Situation dokumentiert werden. Dazu kommt ein Sachverständiger, zum Beispiel ein Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) auf die Baustelle. Er besichtigt die Situation, dokumentiert Mängel und belegt sie mit Fotos. Danach kann der Bauherr die Mängel konkret beim auftragsnehmenden Bauunternehmen rügen und eine Frist zur Abhilfe setzen.

In vielen Fällen reicht dieses Vorgehen bereits aus, um das Unternehmen zum Einlenken und zur fristgerechten Beseitigung der Mängel zu bewegen. Gerichtliche Auseinandersetzungen sind so oft zu vermeiden. Mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle über den ganzen Bauprozess hinweg können Bauherren von Anfang an Vorsorge treffen, dass Baumängel rechtzeitig erkannt werden, bevor sie durch den weiteren Baufortschritt überbaut sind. Die Qualitätskontrollen dienen dem Ziel, den Anspruch des Bauherrn auf ein mängelfreies Werk durchzusetzen.

Wichtig: Beweissicherung vor Kündigung oder Insolvenz

Wenn Vertragsverhältnisse gelöst werden sollen oder eine Insolvenz der Baufirma bevor steht, ist es unbedingt erforderlich, dass ein Sachverständiger den Bautenstand auf der Baustelle feststellt und dokumentiert. Er ermittelt den Wert der erbrachten Bauleistungen sowie die zu erwartenden Kosten, die zur Fertigstellung des Objektes noch aufzuwenden sind.

Ebenfalls gilt es, eventuell vorhandene Mängel festzustellen und ihren Wertumfang abzuschätzen. Und nicht zuletzt ist zu bewerten, ob die vom Bauherrn an den Auftragnehmer gezahlten Gelder dem festgestellten Bautenstand entsprechen. Häufig passiert es, dass mehr gezahlt wurde als der Wert des bereits auf dem Grundstück errichteten Baus.

Mit der Protokollierung durch den Sachverständigen liegen unbestechliche Fakten vor, die für den rechtlichen Beistand der Bauherren unverzichtbar sind. BSB-Mitglieder können hier auf das Netzwerk des Vereins zurückgreifen und auf die doppelte Kompetenz von Bauherrenberater und Fachanwalt zurückgreifen. Der Bauherrenberater mit seinem bautechnischen Sachverstand kooperiert eng mit dem Vertrauensanwalt, der in der Regel Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist. So können Verbraucherinteressen umfassend vertreten werden.

Achtung: Gerichtliche Beweissicherung durch vereidigte Sachverständige

Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, ordnet das Gericht in der Regel eine Beweissicherung an. Dafür werden vor allem öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige der IHK, der Handwerkskammer oder der Ingenieur- und Architektenkammer ausgewählt und beauftragt.

Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zeichnet sich dadurch aus, dass er seine persönliche Eignung und seine besondere Sachkunde einem anspruchsvollen Überprüfungsverfahren unterzogen hat. Er leistet einen Eid dafür, dass er seine Sachverständigentätigkeit unabhängig, weisungsfrei, persönlich und unparteiisch ausführt und seine Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstattet.

Fazit: Gutachten müssen Aussagekraft besitzen

Dipl.-Ing. Jörg Nowitzki, Bauherrenberater des BSB in Leipzig und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, betont: "Der Sachverständige muss die jeweils zu klärenden Sachverhalte fachlich korrekt beurteilen, begründen und bewerten.

Die Ergebnisse der Stellungnahme sollten so präsentiert sein, dass sie von jedermann erkannt und verstanden werden, gleich ob Fachmann oder Laie. Kompetent, unparteiisch, unabhängig und objektiv - das sind Markenzeichen eines guten Sachverständigen, die sein Auftreten und seine Arbeit glaubhaft und vertrauenswürdig und die gutachterliche Stellungnahme wertvoll wie eine Urkunde macht."

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V. (ots)