Während die Mieter die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen erwarten, können Vermieter Gegenforderungen wegen angeblicher Schäden und schlampig ausgeführter Renovierungsarbeiten geltend machen. Ratschläge für eine konfliktfreie Wohnungsübergabe gibt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Wohnungsübergabe – besenrein, nicht lupenrein

Nachdem der Mieter mit seinen Möbeln ausgezogen und die Wohnung, wenn erforderlich, renoviert wurde, sollte an einem gemeinsamen Termin zwischen Vermieter und Mieter ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden. Dabei wird der Zustand der Wohnung dokumentiert sowie eventuelle Beschädigungen vermerkt. Dies liegt im Interesse beider Parteien. Strittige Punkte können so vor Ort diskutiert und im Protokoll festgehalten werden. Mängel, die nicht schriftlich festgehalten sind, kann der Vermieter später nur schwer geltend machen. „Wohnungsübergabe heißt allerdings nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zurückgeben muss, die er beim Einzug vorgefunden hat. Normale Abnutzungs- oder Verschleißerscheinungen sind mit der Mietzahlung abgegolten“, erklärt Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Schäden beseitigen

Hat der Mieter einen Schaden in der Wohnung durch unsachgemäße Behandlung verursacht, muss er ihn beheben. Wurde zum Beispiel der Teppichboden auf dem Parkettfußboden verklebt, mit der Zigarette versehentlich Löcher in den Fußboden gebrannt oder haben die Kinder das Treppengeländer mit Schnitzereinen versehen, wird dies im Übergabeprotokoll vermerkt und der Mieter muss einen Ausgleich zahlen. Dabei kann der Vermieter aber nicht den Neupreis berechnen, sondern nur den Zeitwert. Dieser Wert bemisst sich nach Anschaffungspreis, Alter und normaler Lebensdauer der beschädigten Gegenstände. Bei einem Teppichboden geht man dabei von einer Lebensdauer von ca. 10 Jahren aus, so dass ein Mieter bei Auszug nach 5 Jahren nur noch 50 Prozent des Neupreises ersetzen muss. Keinen Ersatz kann der Vermieter bei üblichen Gebrauchsabnutzungen verlangen. Ein Teppich- oder Parkettboden wird nun mal mit der Zeit unansehnlich Und auch die Armaturen im Bad und in der Küche nutzen sich mit den Jahren ab und bekommen Kalkflecken. All dies sind ganz normale Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen, für die der Mieter nicht zahlen muss.

Wohnung vollständig räumen

„Die Zimmer müssen beim Übergabetermin vollständig leer geräumt sein“, so Anne Kronzucker. „Der Mieter darf keine Einrichtungsgegenstände oder nicht mehr benötigten Krempel in Wohnung, Keller, Speicher oder Garage zurücklassen. Dazu gehören auch die Einbauküche, Balkonverkleidungen, Markisen oder der selbstverlegte Teppichboden. „Räumung“ heißt, dass die Räume frei von allen eingebrachten Sachen sind.“ Waren die Gegenstände allerdings beim Einzug bereits vorhanden, muss der Mieter sie nicht entfernen – auch, wenn sie inzwischen abgewohnt sind oder vom Vormieter stammen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die Gegenstände vom Vormieter abgelöst hat.

Bauliche Änderungen zurückversetzen

Alle innenarchitektonischen Meisterleistungen durch Vertäfelungen, Durchbrüchen an Wänden und Veränderungen an Türen und Fenstern muss der Mieter zurückversetzen. Der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Selbst wenn der Vermieter von den Einrichtungs- und Umbauvorschlägen gewusst hat, kann er die Beseitigung verlangen. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter zugesagt hat, dass der Mieter beim Auszug alles so belassen darf oder dem Vermieter klar sein musste, dass die Beseitigung sehr kostenaufwändig ist oder die Umbauten notwendig waren, um die Räume überhaupt als solche nutzen zu können. Hier kann der Mieter sogar einen Anspruch auf eine Entschädigung haben, wenn sich der Wert der Wohnung durch die Baumaßnahmen erhöht hat, beispielsweise durch den Bau einer Garage.

Schlüssel aushändigen

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter alle Schlüssel zurückzugeben, die er beim Einzug bekommen hat. Für verlorene Schlüssel muss der Mieter Schadenersatz leisten. Aus Sicherheitsgründen kann der Vermieter in besonderen Fällen auch den Einbau eines neuen Schlosses verlangen.

Räume besenrein übergeben

Der Mieter sollte die Räume sauber hinterlassen. Die Wohnung muss also bei Auszug gefegt bzw. gesaugt und von Schmutz grob gereinigt sein. Nicht dazu gehört eine Säuberung des normal abgenutzten Teppichbodens mit einem speziellen Reinigungsgerät, das streifenfreie Putzen der Fenster oder das Abschleifen des Parkettbodens.

Renovierungspflichten

Bei Auszug gilt es den Wänden, den Türen sowie den Heizkörpern einen frischen Anstrich zu verpassen. Voraussetzung ist, dass die Renovierungspflichten wirksam per Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurden fällig sind“, so die Rechtsexpertin bei der D.A.S.. „Viele Renovierungsklauseln mit starren Fristen wurden in den letzten Jahren für unzulässig erklärt.“ Wer keine zulässige Klausel in seinem Vertrag hat, darf sich freuen, denn er kann die Wände bei Auszug so belassen.“

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung