Welche Rechte und Pflichten beide Parteien bei Wohnungsmängeln haben, erläutert die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Zu den Pflichten eines jeden Mieters gehört die sorgsame Pflege der angemieteten Räume. Dazu zählen auch regelmäßiges Lüften und ausreichendes Heizen. Gerade in Neubauten oder sanierten Gebäuden ist die Wärmeschutzverglasung oft so dicht, dass es ohne konsequentes Lüften zu Feuchtigkeitsschäden kommt. Doch auch eine schlechte Bausubstanz kann die Ursache für Schimmel sein. Generell gehören Stock- und Schimmelflecken zu den häufigsten Wohnungsmängeln.

b„Feuchtigkeitsschäden können schnell zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen. Denn diese Schäden sind zwar eindeutig Wohnungsmängel, aber oft erwidert der Vermieter die Forderung nach Beseitigung mit dem Vorwurf, der Mieter habe sie durch nicht ausreichendes Lüften und Heizen selbst verursacht“, so Anne Kronzucker, Rechtsexpertin bei der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Meldepflicht bei Mangel

Der erste Schritt – unabhängig von der Frage nach der Ursache der Feuchtigkeit – muss von Seiten des Mieters eine sofortige Mängelanzeige beim Vermieter sein. „Diese Anzeige sollte am besten schriftlich erfolgen, nachdem Sie die feuchte Stelle in Ihrer Wohnung feststellen“, rät die D.A.S. Expertin. „Erfolgt trotz erkennbaren Schadens keine Anzeige, kann sich der Mieter unter Umständen sogar selbst schadensersatzpflichtig machen.“ Die Meldepflicht betrifft jedoch nur Mängel, die leicht feststellbar sind, ansonsten entfällt sie – beispielsweise, wenn der Schimmelfleck hinter einer Einbauküche versteckt ist (BGH, Az. XII ZR 34/04).

Wer trägt die Schuld?

Feuchtigkeitsflecken sind meist eindeutig sichtbare Mängel und werden vom Vermieter schwer zu leugnen sein. Dagegen ist die Frage nach der Verantwortung für den Schaden schwieriger zu beantworten. Wenn ein Baumangel die Ursache ist und der Vermieter keine Abhilfe schafft, darf der Mieter die Miete mindern. Solche Mängel können zum Beispiel ein undichtes Dach oder Mauerwerk oder ein versteckter Wasserrohrbruch sein. Hinweise hierfür sind das Auftreten der Feuchtigkeitsflecken nach starken Regenfällen oder im unteren Drittel der Wand bzw. an einzelnen Stellen der Decke.

Kann der Vermieter nachweisen, dass keine Baumängel als Ursache in Frage kommen, ist es wiederum Aufgabe des Mieters zu beweisen, dass der Schaden nicht durch vertragswidriges Verhalten seinerseits verursacht wurde. Hat der Mieter den Schaden tatsächlich selbst verursacht, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung und kann unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig sein. Kommt es im schlimmsten Fall zu einem Prozess, wird in der Regel ein Sachverständiger zur Klärung der Schuldfrage hinzugezogen.

Übrigens: Ist der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich und lässt das Mietobjekt wieder instand setzen, berechtigt das nicht zu einer Mieterhöhung mit der Begründung, es sei eine Modernisierung erfolgt!

Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung

bIst der Feuchtigkeitsbefall der Wohnung so schwerwiegend, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, so hat der Mieter das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Dabei muss der Betroffene nachweisen, dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden – und dies am besten mit Hilfe der Expertise eines Sachverständigen. Das Attest eines Arztes ohne Laboruntersuchung reicht hierfür nicht aus (KG Berlin, Az.: 8 U 124/02). Zwar ist bei einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 des BGB keine Aufforderung an den Vermieter zur Mängelbeseitigung notwendig, doch manche Gerichte beurteilen dies auch anders (BGH, Az.: VII ZR 182/06).

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung