Die Beklagte im von Auer Witte Thiel vorgestellten Rechtsstreit ist Mieterin einer Maisonette-Wohnung des Klägers in Köln: Die Miete ist mit 1.000 Euro monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 Euro vereinbart. Beide Parteien sind sich einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 qm beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit einer Grundfläche von 25,20 qm und 20 qm. Die Wohnungsgröße ist mit „ca. 120 qm“ angegeben.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Aus diesem Grund meint die Beklagte, Anspruch auf eine rückwirkende Mietminderung von monatlich 182,78 Euro zu haben. Als Konsequenz behielt die Beklagte einen Betrag von 3.488,34 Euro ein – der Kläger nimmt deshalb die Beklagte auf Zahlung dieses Beitrags nebst Zinsen in Anspruch. In ersten Urteilen, so Auer Witte Thiel, hat das Amtsgericht Köln die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zunächst zurückgewiesen.

Wie die Mietsrechtsexperten von Auer Witte Thiel mitteilen, hatte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers jedoch Erfolg: Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der Begriff „Wohnfläche“ ist, wie Auer Witte Thiel betont, im Wohnmietraumrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der geltenden Bestimmungen für preisgebundenen Wohnraum auszulegen. Auer Witte Thiel stellt fest, dass nach der Rechtssprechung des BGH eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Mietfläche um mehr als zehn Prozent einen erheblichen Mangel der Mietsache darstellt, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Auer Witte Thiel weist in dem Zusammenhang außerdem darauf hin, dass die Wohnfläche für Mietverhältnisse je nach Beginn des Mietverhältnisses unterschiedlich zu ermitteln ist: Aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der bis zum 31.12.2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV), für Mietverhältnisse ab 01.01.2004 mit der seitdem geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wichtige Ausnahmen laut Auer Witte Thiel: Wenn Mieter und Vermieter dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.

Nach Meinung von Auer Witte Thiel sollten Wohnungsunternehmen und Bauherren folgendes beachten: Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung der Dachterrassen von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV anders als der für jüngere Mietverhältnisse geltende § 4 Abs. 4 WoFlV nicht. Der Vermieter hat deshalb den Rechtsexperten von Auer Witte Thiel zufolge die Möglichkeit, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigere Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieser Spielraum wird nach Meinung von Auer Witte Thiel dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumt und kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im von Auer Witte Thiel vorgestellten Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn die Folge wäre laut Auer Witte Thiel, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV korrekterweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen errechnet worden ist. Die Konsequenz laut Auer Witte Thiel: Falls keine anderen Abmachungen zwischen Vermieter und Mieter erfolgt sind oder falls es keine ortsüblichen Änderungen gibt, kann die Grundfläche einer Dachterrasse nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV bis zur Hälfte angerechnet werden, so die Mietrechtsexperten von Auer Witte Thiel.

Im aktuellen Kölner Fall, ist, wie Auer Witte Thiel betont, die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietfläche dann auf ¼ begrenzt, wenn diese Anrechnung zu ¼ der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht – nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) haben ortsüblichen Berechnungsweisen Vorrang, falls Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart haben. Das Berufungsgericht, welches nach Informationen von Auer Witte Thiel eine Begrenzung auf ¼ schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hat, wird nun in der Revision des aktuellen Falls feststellen, ob in Köln eine ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht.

Quelle: Auer Witte Thiel