Nicht jeder Lärm ist verboten. „Kritisch wird es bei Lärm, der nicht ortsüblich ist, vermieden werden könnte oder stört, wie zum Beispiel die regelmäßige Samstagsparty der Nachbarn bis 4 Uhr früh in einem Mietshaus“, erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Doch welche Geräusche müssen Nachbarn nun ertragen und bei welchen akustischen Belästigungen liegt ein Mangel der Wohnung vor?

Wann ist Lärm ein Mangel?

Wenn die sogenannte „Tauglichkeit“ der Wohnung gemindert ist (§ 536 BGB), dann liegt ein Wohnungsmangel vor. Solange dieser Mangel besteht, muss der Mieter auch nur eine geminderte Miete zahlen. Dies gilt jedoch nicht für sogenannte „unerhebliche Minderungen“: „Bei der Abwägung, ob ein Mangel des Mietobjekts eine Mietminderung rechtfertigt, muss immer überlegt werden, ob ein Bagatellmangel oder eine echte Einschränkung der Benutzbarkeit der Wohnung vorliegt“, betont die D.A.S. Rechtsexpertin. So stellt nicht jeder Lärm einen Wohnungsmangel dar: Geräusche des täglichen Lebens wie Staubsaugen oder eine laufende Wasch- oder Geschirrspülmaschine müssen Nachbarn ertragen (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB und AG Mönchengladbach-Rheydt, Az. 20 C 363/93). Für Hausmusik gilt dies nur eingeschränkt: So sprach das Landgericht Berlin (Az. 65 S 59/10) Mietern das Recht auf eine Mietminderung von fünf Prozent zu, die sich durch Schlagzeug und E-Gitarre eines Nachbarkindes gestört fühlten. Allerdings ist Musik machen nicht grundsätzlich verboten – es kommt dabei immer auf Lautstärke, Tageszeit, Häufigkeit und Ruhezeiten-Regelungen in der Hausordnung an.

Baulärm = Wohnungsmangel?

Ob Baulärm ein Wohnungsmangel ist, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Umfangreiche Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sah das Landgericht Berlin als gerechtfertigten Grund an, die Miete um 15 Prozent zu mindern. Auch Bauarbeiten im Dachgeschoss eines Hauses, die mit Lärm und Schmutz verbunden waren, erlaubten eine Mietminderung von 20 Prozent (AG Köln, Az. 205 C 85/02). Andererseits wertete das AG Münster (Az. 3 C 3583/05) den gedämpften Lärm durch Bauarbeiten im Inneren eines Nachbargebäudes nicht als Mangel der Mietsache.

Wichtig: Bei der Beurteilung, ob Baulärm einen Mietmangel darstellt, spielt unter anderem auch eine Rolle, ob die Bauarbeiten bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren! Übrigens: Seit 1. Mai 2013 können Mieter in den ersten drei Monaten während des Auftretens eines Mangels die Miete nicht mindern, wenn der Mangel – in vielen Fällen Baulärm – durch eine energetische Sanierung verursacht wird (§ 536 Abs. 1a BGB)!

Was tun bei einem Mietmangel?

„Da der Vermieter verpflichtet ist, eine Wohnung im gebrauchsbereiten Zustand zu übergeben und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), ist er auch der erste Ansprechpartner bei einem Wohnungsmangel“, betont die D.A.S. Expertin. Kann der Mieter den durch Dritte verursachten Mangel – beispielsweise den Lärm durch Nachbarn oder Baulärm – nicht selber abstellen, so muss er den Mangel beim Vermieter unverzüglich schriftlich anzeigen und auffordern, diesen zu beenden. Anschließend kann er die Miete für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, kürzen. „Die Mietminderung setzt zwar die Mängelanzeige, nicht jedoch eine Fristsetzung mit fehlgeschlagener Beseitigung des Mangels voraus“, ergänzt Anne Kronzucker.

Um wie viel dürfen Mieter bei einem Mangel die Miete mindern?

Die Frage, wie ein Wohnungsmangel zu bewerten ist und wie stark die Miete gemindert werden kann, ist immer schwer zu beantworten und hängt vom Einzelfall ab. „Um das herauszufinden, benötigt der Mieter meistens fachkundigen Rat wie beispielsweise von einem Anwalt für Mietrecht“, so die D.A.S. Juristin. „Die Höhe der Mietminderung reicht dabei von einem Prozent bei geringer Beeinträchtigung bis 100 Prozent der Gesamtmiete, also inklusive Nebenkosten, wenn die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar ist – etwa bei einer umfangreichen Sanierung und Modernisierung.“ Einen Richtwert können sogenannte Mietminderungstabellen liefern, die immer wieder im Internet oder in der Presse auftauchen. Hier muss allerdings mit Vorsicht zu Werke gegangen werden, denn einen feststehenden Prozentsatz für einen bestimmten Mangel gibt es nicht. Jedes Gericht kann nach den Umständen im Einzelfall unterschiedlich entscheiden. Grundsätzlich empfiehlt sich hier eine Beratung bei einem Fachanwalt. Denn: Fällt die Minderung fälschlich zu hoch aus, kann dies ins Auge gehen – dann hat der Vermieter womöglich das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen!

Quelle: D.A.S. Verbraucherinformation