Der Norden zwischen Preisverfall und Trendwende: In fast 2 von 3 Kreisen sinken die Immobilienpreise zum Vorjahr

Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Bremen und Hamburg von immowelt zeigt:

Gute Nachrichten für Immobilienkäufer im Norden. Die Zinsen für Baudarlehen sind niedriger als vor einem Jahr und die Europäische Zentralbank hat mit der Leitzinssenkung die Grundlage für weitere Zinsrückgänge gelegt. Zudem sind die Kaufpreise deutlich zurückgegangen: In beinahe zwei Drittel der untersuchten Stadt- und Landkreise im Norden Deutschlands sind die Angebotspreise von Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr günstiger geworden. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Bremen und Hamburg untersucht wurden. Die Analyse verdeutlicht aber auch, dass sich der Immobilienmarkt am Wendepunkt befindet. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen haben dazu geführt, dass sich in einem Drittel der norddeutschen Kreise die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr wieder verteuert haben.

"Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht allzu lange warten. Denn das Zeitfenster für den idealen Kaufzeitpunkt schließt sich: In vielen norddeutschen Regionen steigen die Kaufpreise bereits wieder an", sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. "Sollten die Bauzinsen im Laufe dieses Jahres weiter sinken, könnte sich die Trendwende bei den Immobilienpreisen weiter ausweiten und es wieder flächendeckend zu Verteuerungen kommen."

Rückgänge in und um Hamburg

Insgesamt sind in 25 von 42 untersuchten Stadt- und Landkreise die Angebotspreise von Eigentumswohnungen von Mai 2023 auf Mai 2024 gesunken. In 9 Kreisen beträgt der Rückgang -5 Prozent und mehr, in 2 Kreisen sogar mehr als -10 Prozent. Auch in vielen teuren Großstädten zahlen potenzielle Käufer heute deutlich weniger als noch vor einem Jahr. In Hamburg, der zweitteuersten Großstadt Deutschlands, gingen die Angebotspreise innerhalb der vergangenen 12 Monate um -1,7 Prozent zurück. Vor einem Jahr lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise noch knapp oberhalb der 6.000-Euro-Grenze, inzwischen liegt das Preisniveau darunter. Im Mittel 5.929 Euro werden derzeit pro Quadratmeter verlangt. Auch im Hamburger Umland verbilligten sich teilweise die Immobilienpreise. Dazu zählen Landkreise aus Schleswig-Holstein wie Segeberg (3.071 Euro; -5,2 Prozent) und Pinneberg (3.288 Euro; -2,7 Prozent) genauso wie die Landkreise Harburg (3.126 Euro; -0,9 Prozent) und Stade (2.555 Euro; -0,4 Prozent) auf niedersächsischer Seite.

Minus von bis zu 14 Prozent in norddeutschen Großstädten

Auch in niedersächsischen Stadtkreisen gaben die Preise nach: In Oldenburg (3.183 Euro) verringerten sich die Preise um -5,3 Prozent, in Braunschweig (3.129 Euro) um -1,1 Prozent und in Osnabrück (2.857 Euro) um -2,8 Prozent. In Wolfsburg (2.682 Euro) werden für Wohnungen, die in den 1990er-Jahren erbaut wurden, gar -7,7 Prozent weniger verlangt, wenngleich das Preisniveau unter den untersuchten Stadtkreisen Niedersachsens am niedrigsten ist.

Bei den Städten in Küstennähe zeigt sich ein ähnliches Bild: Im schleswig-holsteinischen Lübeck (3.809 Euro; -1,1 Prozent) und der Landeshauptstadt Kiel (3.614 Euro; -1,0 Prozent) fallen die Rückgänge gering aus. In Mecklenburg-Vorpommerns Landeshauptstadt Schwerin (2.383 Euro; -5,7 Prozent) ist das Minus hingegen größer, Wohneigentum aber generell günstiger. Den stärksten Rückgang aller untersuchter Stadt- und Landkreise weist hingegen die Stadt Bremerhaven auf: Die Angebotspreise sanken um -14,1 Prozent auf durchschnittlich 1.700 Euro pro Quadratmeter. Damit avanciert Bremerhaven zum zweitgünstigsten Kreis im Norden. Nur im Landkreis Goslar (1.407 Euro; -2,7 Prozent) ist Wohneigentum noch günstiger.

Steigende Tendenz in Bremen und am niedersächsischen Land

Obwohl die Mehrheit der Stadt- und Landkreise im Vergleich zum Vorjahr sinkende Preise aufweist, zeichnet sich bereits eine Trendwende in den letzten Monaten ab: In 17 von 42 Kreisen sind die Preise für Wohneigentum im Jahresvergleich wieder gestiegen. Bei einer vergleichbaren Analyse aus dem vergangenen Jahr verteuerten sich nur in 5 Kreisen die Preise. Unter den Kreisen mit Verteuerungen befinden sich allerdings lediglich 3 Stadtkreise: In Bremen (2.923 Euro) erhöhten sich die Angebotspreise um 1,8 Prozent, in Rostock (3.787 Euro) um 1,5 Prozent und in Neumünster (2.063 Euro) um 3,4 Prozent.

In vielen preiswerten niedersächsischen Landkreisen ziehen die Preise für 90er-Jahre-Wohnungen wieder an. Der Grund dafür könnte sein, dass die höheren Bauzinsen in diesen Gebieten weniger Einfluss auf die monatliche Belastung haben als in teureren Regionen. Mehr Menschen sind folglich in der Lage, eine Finanzierung zu stemmen. Den stärksten Anstieg aller Kreise verbucht der Landkreis Hildesheim, wo sich die durchschnittlichen Angebotspreise um 6,4 Prozent auf 1.965 Euro pro Quadratmeter erhöhten. Auch in den Landkreisen Grafschaft Bentheim (+4,7 Prozent), Osnabrück (4,5 Prozent) und Osterholz (3,7 Prozent) müssen Käufer heute mehr zahlen als vor einem Jahr. Das Preisniveau ist in allen drei Kreisen dennoch niedrig - im Schnitt kostet der Quadratmeter gut 2.000 Euro.

Auch in den mecklenburgischen Küstenregionen müssen Käufer einen Aufpreis hinnehmen. Im Landkreis Vorpommern-Rügen (2.709 Euro) sind es 2,9 Prozent mehr und im Landkreis Vorpommern-Greifswald (2.274 Euro) 1,6 Prozent.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 42 ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Bremen und Hamburg. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2023 sowie dem 01.05.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Quelle: immowelt (ots)