Europäischer Büromarkt verabschiedet sich 2019 mit neuem Rekordvermietungsvolumen

Ein typisches Büro (Symbolbild)

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Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im vierten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent, im Jahresvergleich um 4,1 Prozent gestiegen. Die Konjunktur in Europa hat sich Ende 2019 weiter abgeschwächt.

Das Verbrauchervertrauen verschlechterte sich zwar in der gesamten Region, vor dem Hintergrund weiterhin starker Fundamentaldaten (hohe Beschäftigungsquote, niedrige Arbeitslosigkeit und positives Reallohn-Wachstum) hat der private Konsum aber weiter zugelegt. Erneut verschlechtert haben sich demgegenüber die Stimmung und die Aktivitäten in der Industrie: Der Frühindikator PMI (Purchasing Managers Index, globaler Einkaufsmanager-Index), der auf einer Befragung von Chefeinkäufern von Unternehmen über Lage und Ausblick für Produktion, Preise, Aufträge, Personalbedarf etc. basiert, ist unter einen Saldowert von 50 gerutscht, Signal für eine wirtschaftliche Schrumpfung im Industriesektor. In Deutschland, wo sich die Industrie seit über einem Jahr in einer Rezession befindet, hat sich der Rückgang der entsprechenden Zahlen verlangsamt, möglicherweise ein Hinweis auf einen nahenden Tiefpunkt des industriellen Abschwungs.

Immerhin zeigt die Stimmung unter den dienstleistungs-orientierten Unternehmen eine leichte Verbesserung, die nachlassende Aktivität im Dienstleistungssektor hat sich im Dezember umgekehrt. Auch 2020 wird ein herausforderndes Jahr werden - mit anhaltend politischer Unsicherheit und wirtschaftlichem Druck. Gleichwohl sind die Aussichten für die europäischen Büromärkte weiterhin durchaus vielversprechend.

Jährlicher Mietpreiszuwachs 2019 schlägt mittel- und langfristigen Durchschnitt deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zu. 11 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (Q3 2019: 8). Mit 4,1 Prozent bewegt sich der jährliche Mietpreisanstieg in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+4,0 % bzw. +3,0 %). Auf Jahressicht waren es immerhin 20 Märkte mit einem Zuwachs. Unverändert sind die Mietpreise in vier Märkten geblieben. 2019 war damit das dritte Jahr in Folge mit einem jährlichen Mietpreiswachstum von über 4 Prozent. Die europäische Immobilienuhr von JLL zeigt alle analysierten 35 Märkte mit geringen Bewegungen im Quadranten "Verlangsamtes Mietpreiswachstum".

In London blieben die Spitzenmieten im vierten Quartal 2019 unverändert. Das jährliche Mietwachstum von 2,2 Prozent auf 1.493 Euro/m²/Jahr in London West End, dem teuersten Bürostandort in Europa, ist jedoch ein guter Indikator für die Widerstandsfähigkeit des Londoner Büromarktes. 2019 war der Höhepunkt des aktuellen Zyklus bei Baufertigstellungen; in Verbindung mit einem über dem Zehnjahresdurchschnitt liegenden Umsatz erwartet JLL für 2020 ein anhaltendes Mietpreiswachstum. Der Pariser Büromarkt notiert das sechste Quartal in Folge gestiegene Mietpreise (+ 2,4% gegenüber Vorquartal auf 860 Euro/m²/Jahr). Weitere marginale Steigerungen bei den Spitzenmieten sind in 2020 nicht ausgeschlossen. In Deutschland lag in den letzten drei Monaten (Vergleich Q4 gegenüber Q3 2019) der Zuwachs mit 2,8 Prozent in Berlin auf 444 Euro/m²/Jahr am höchsten, gefolgt von Frankfurt (2,5% auf 498 Euro/m²/Jahr) und München (1,2% auf 492 Euro/m²/Jahr). Hamburg, Köln und Stuttgart verzeichneten in diesem Zeitraum keine Veränderung der Spitzenmieten.

Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots hat bereits seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 Prozent. Damit wurde die Prognose von Anfang des Jahres übertroffen. Spitzenreiter waren Köln (+ 10,6 % auf 312 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+8,8 %). Die deutsche Hauptstadt liegt damit in der Spitzengruppe des Städterankings für das europäische Mietpreiswachstum - zusammen mit Den Haag (+ 10 % auf 220 Euro/m²/Jahr) und Barcelona (+ 8,9 % auf 330 Euro/m²/Jahr). Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehören auch Madrid, wie die katalonische Hauptstadt mit einer seit 20 Quartalen kontinuierlichen Zunahme - im vierten Quartal noch einmal um 1,4 Prozent auf 438 Euro/m²/Jahr - sowie Utrecht (1,9 % auf 275 Euro/m²/Jahr) , Edinburgh (2,9 % auf 445 Euro/m²/ Jahr) und Stockholm (2,6 % auf 742 Euro/m²/Jahr) .

Für 2020 erwartet JLL eine Abschwächung des europäischen Mietpreiswachstums auf 2,2 Prozent. Einige Märkte dürften sich jedoch weiterhin über dem europäischen Durchschnitt halten, insbesondere Spanien, die Niederlande sowie fünf deutsche Immobilienhochburgen, angeführt von Köln, Berlin und München. Insgesamt könnte das aggregierte Spitzenmietpreis-Wachstum der deutschen Big 7 immerhin 3,9 Prozent ausmachen.

Hauchdünner Zieleinlauf: Büroflächenvermietungen mit Rekordvolumen - 2020 mit soliden Aussichten

Trotz einer leichten Abschwächung des europäischen Büroflächenumsatzes im vierten Quartal (-9 % gegenüber Q4 2018) mit einem Rückgang in 14 Märkten zeigt das Zahlenwerk für das Gesamtjahr 2019 eine weitere herausragende Entwicklung. Mehr noch: Mit einem Umsatzvolumen von ca. 13,9 Mio. m² ist ein neuer Rekord aufgestellt - wenngleich der Zieleinlauf gegenüber 2018 hauchdünn ausgefallen ist (+1 %). Dabei zeigten 13 Märkte ein Umsatzplus, an der Spitze Den Haag, Brüssel und Budapest.

Sowohl die analysierten 20 westeuropäischen als auch die vier mittel- und osteuropäischen Märkte profitierten von einem leichten Umsatzzuwachs gegenüber 2018. Die Nettoabsorption hat trotz des rekordniedrigen Leerstands im vierten Quartal den Zehnjahresschnitt um 20 Prozent übertroffen. Diese starken Ergebnisse trotz bekanntem geopolitischem und wirtschaftlichem Gegenwind dürften im laufenden Jahr ihre Fortsetzung finden: nachfrageseitig spricht derzeit alles für solide immobile Aussichten in 2020.

In Deutschland belief sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 im vierten Quartal 2019 auf ca. 984.000 m², nur Frankfurt mit 192.000 m² (+ 77% gegenüber Vorquartal) verzeichnete dabei einen Anstieg der Nutzer-Aktivität. Für das Gesamtjahr schlägt ein Büroflächenumsatz in den Big 7 von knapp über 4 Mio. m² zu Buche, entsprechend einem Plus von 1,6 Prozent gegenüber 2018. Damit wurde 2019 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt (2017: 4,24 Mio. m²). Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) und Berlin (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während in Frankfurt (-8 % auf 580.000 m²), Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und vor allem in München (-22%) die Vorjahreswerte nicht erreicht wurden.

London musste im letzten Quartal 2019 erneut einen Rückgang der Vermietungstätigkeit hinnehmen, 241.000 m² bedeuteten ein Minus von 15 % gegenüber dem Vorquartal. Für 2019 insgesamt notierte die britische Hauptstadt ihr zweitniedrigstes Umsatzvolumen seit 2012 (- 9 % gegenüber 2018). Dieses Ergebnis bewegte sich aber immer noch 5 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Der Büroflächenumsatz in Paris erreichte mit 640.000 m² in den letzten drei Monaten ein Plus von 12 Prozent im langjährigen Vergleich dieses Zeitraums. In der Ganzjahresbetrachtung ist aber ein Rückgang des Volumens von 10 Prozent zu registrieren, der Zehnjahresschnitt wurde damit in etwa egalisiert. Lyons Büromarkt legte einen bemerkenswert guten Auftritt hin: mit einem Plus von 30 Prozent gegenüber Vorjahr wurde das stärkste jemals verzeichnete Jahresvolumen erreicht.

Neben den Märkten in den dominierenden Volkswirtschaften Deutschland, UK und Frankreich erzielten 2019 im Jahresvergleich auch Städte wie beispielsweise Brüssel (+45 %), Budapest (+36 %), Mailand (+24 %) und Stockholm (+18 %) starke Ergebnisse. Auch Madrid setzte seine spätzyklische Nutzer-Rallye fort: 28 Prozent über dem Ergebnis von 2018, und damit auch das höchste Jahresumsatzvolumen seit 2007.

Für die kommenden fünf Jahre erwartet JLL eine überdurchschnittliche Performance der B-Städte. Mieter werden der steigenden Kosten wegen über die Immobilienmetropolen hinaus nach Büroflächen Ausschau halten.

Büroflächen-Angebot steigt deutlich - Leerstand (noch) unbeeindruckt

Die Projektentwicklung-Pipeline hat in den letzten 12 Monaten europaweit weiter um 10 Prozent zugelegt (am stärksten in London, Paris und München). Fertiggestellt wurden 2019 rund 4,3 Mio. m² Bürofläche. Für das Gesamtjahr 2020 geht JLL von einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen aus: 7,1 Mio. m² dürften es sein. Der Höchststand der Angebots-Pipeline wird 2021 mit ca. 8,5 Mio. m² erreicht werden. Berlin wird neben der britischen und französischen Hauptstadt in beiden genannten Jahren zusammen dann zu den drei Märkten mit den meisten Fertigstellungen zählen. Nutzer können damit vor allem in den angebotsschwachen Märkten aufatmen.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen wurde mit 1,12 Mio. m² nicht nur die Millionenmarke überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 legten die Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen um 21 Prozent zu. An den nach wie vor rückläufigen Leerständen wird allerdings deutlich, wie ausgetrocknet der Markt für Neubauflächen ist. Es wird noch eine Weile dauern, bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später 2,6 Mio. m² erwartet.

In 2019 war noch kein Ende des Leerstandrückgangs auszumachen. Die Quote für Büroflächen lag aggregiert europaweit Ende 2019 bei 5,5 Prozent, entsprechend einem Minus von 20 Basispunkten. 17 Jahre ist es her, dass die Quote mit 5,4 Prozent einen noch niedrigeren Stand hatte. Europaweit verzeichneten 18 der 24 Index-Städte in den letzten drei Monaten 2019 einen Rückgang der Leerstände, angeführt von Den Haag (- 220 Basispunkte auf 3,5 %), Amsterdam (- 70 Basispunkte auf 3,0 %) und Barcelona (- 60 Basispunkte auf 4,3 %). Deutlich unter dem europäischen Durchschnittswert rangieren auch fünf der deutschen Immobilienhochburgen: Berlin mit 1,8 Prozent, die Stadt mit der auch europaweit niedrigsten Quote, gefolgt von Köln, München, Stuttgart und Hamburg, allesamt zwischen 2,2 und 3 Prozent. Einen Zuwachs in der Flächenverfügbarkeit wurde in Rotterdam (+ 50 Basispunkte auf 11,0 %), in Moskau um 10 Basispunkte auf 9,9 %, Utrecht (+70 Basispunkte auf 7,3%), Dublin (+10 Basispunkte auf 7,2%) und Prag (+30 Basispunkte auf 5,4%) registriert.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Quelle: Jones Lang LaSalle SE (JLL) (ots)