Studie: Wohnen in der Hamburger Innenstadt immer beliebter

Hamburg aus Nordosten. Luftaufnahme 2007. Blick elbabwärts; links das Hafengebiet, in der Bildmitte die Binnenalster und die Außenalster

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Hamburg ist eine wachsende, attraktive Stadt. Ihre Einwohnerzahl ist von 2000 bis 2016 um rund 156.000 Menschen gestiegen (plus 9 Prozent). Mehr als dreimal so stark wie in der Gesamtstadt entwickelte sich in diesem Zeitraum die Bevölkerung in der Innenstadt (plus 31 Prozent). Die Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B beschreibt aktuelle Rahmenbedingungen, Trends sowie Chancen innerstädtischen Wohnens in Hamburg. Eines der Ergebnisse lautet: Vor allem Menschen im Alter zwischen 18 und 49 Jahren bevorzugen das Stadtzentrum.

"Wohnen in der City ist gefragt", stellt LBS-Vorstandsvorsitzender Jens Grelle bei der Vorstellung der Studie in Hamburg fest. 70 Prozent der Innenstadtbewohner, knapp 12.700, lebten 2016 in der Neustadt. Ihre Zahl ist seit 2010 um sieben Prozent gewachsen. In der Altstadt wohnten knapp 2.300 Menschen (plus 36 Prozent) und in der HafenCity hat sich die Einwohnerzahl seit 2010 auf rund 3.300 Menschen verdreifacht.

Rund 65 Prozent der Haushalte in der Innenstadt sind Einpersonenhaushalte, dies sind zehn Prozentpunkte mehr als im Hamburger Durchschnitt. Insgesamt leben in der City vergleichsweise wenige Haushalte mit Kindern. Betrug deren Anteil im Jahr 2016 in ganz Hamburg 18 Prozent, so lag er hier nur bei 13 Prozent.

Der LBS-Chef hierzu: "In der HafenCity beobachten wir eine Veränderung. Mit knapp 23 Prozent liegt der Anteil von Familien mit Kindern mittlerweile sogar fünf Prozentpunkte über dem Hamburger Durchschnitt."

Teures Wohnen in Hamburg

Seit 2010 sind in Hamburg die Wohnungsmieten im Bestand (plus 23 Prozent) doppelt so stark wie im Neubau (plus 11 %) gestiegen. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen verzeichneten im selben Zeitraum einen Anstieg von 79 Prozent im Bestand und 57 Prozent im Neubau. Im Vergleich mit den fünf größten Städten in Deutschland befindet sich die Entwicklung des Preisniveaus und der Preisdynamik von Hamburg im Mittelfeld.

In den Stadtteilen der Innenstadt zu wohnen ist erwartungsgemäß teurer als im Hamburger Durchschnitt. Für eine Neubauwohnung zur Miete musste hier 2017 durchschnittlich vier Euro pro Quadratmeter mehr gezahlt werden (18,64 Euro/m²). Seit 2010 sind die Neubaumieten im Zentrum mit einem Plus von knapp 23 Prozent doppelt so stark wie in Hamburg insgesamt gestiegen.

Neue Wohnungsbauprojekte sollten Angebote in unterschiedlichen Preissegmenten und für verschiedene Wohnformen schaffen. Zu beobachten sind erste Erfolge. So hat sich der Anteil an Sozialwohnungen in der Innenstadt seit 2011 verdoppelt und liegt mit neun Prozent mittlerweile leicht über dem städtischen Durchschnitt (8,4 %).

Wohnen in der Innenstadt besitzt vielfältige Gesichter und Strukturen

Die Bevölkerungszusammensetzung in der Innenstadt ist internationaler als im Hamburger Durchschnitt (34 %). Die Menschen, die 2016 in der Hamburger Innenstadt wohnten, besitzen zu 39 Prozent einen Migrationshintergrund, Tendenz wie in ganz Hamburg leicht steigend.

Die Arbeitslosenquote in der Hamburger Altstadt und der Neustadt entspricht in etwa dem Hamburger Durchschnitt. In der HafenCity liegt sie mit knapp drei Prozent erheblich darunter. Ähnliches gilt für die Einkommenssituation. Während die Bewohner der Altstadt und der Neustadt über ein für Hamburg gesehen leicht unterdurchschnittliches Einkommen verfügen, ist das durchschnittliche Einkommen in der HafenCity mehr als doppelt so hoch wie im Hamburger Mittel (rund 40.000 Euro, Stand 2013). "Die HafenCity scheint bislang noch ein Stadtteil der Besserverdienenden zu sein. Es bleibt abzuwarten, inwiefern sich das steigende Angebot an günstigeren geförderten Wohnungen auf diese Struktur auswirken wird", führt Grelle aus.

Der innerstädtische Wohnungsbestand weist vergleichsweise viele kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Räumen auf. In der Altstadt entspricht die durchschnittliche Wohnungsgröße mit 73 Quadratmeter knapp dem Hamburger Mittel (76 m²). Die Wohnungen in der Neustadt sind mit im Schnitt 63 Quadratmeter deutlich kleiner und in der HafenCity mit 93 Quadratmeter erheblich größer. Bei der Versorgung mit Wohnraum fällt dies aufgrund der unterschiedlichen Wohnungsbelegung weniger ins Gewicht. Die Bewohner der Altstadt haben den meisten Wohnraum (43 m² pro Kopf). In der Neustadt und in der HafenCity verfügen die Einwohner mit 36 Quadratmeter pro Person über etwas weniger Raum als im Hamburger Durchschnitt (38 m²).

Perspektiven für mehr Wohnen in der Innenstadt

Nach Einschätzung der für die Studie befragten Experten bietet die Hamburger Innenstadt hervorragende Voraussetzungen dafür, dem städtebaulichen Prinzip der nutzungs- und sozialgemischten, nachhaltigen Stadt zu entsprechen. Neben dem Neubau sind zahlreiche planerische Möglichkeiten vorhanden, den Wohnanteil in der Innenstadt zu erhöhen. Diese umfassen u.a. die Umnutzung von Büro- und Geschäftshäusern, die Aufstockung bestehender Gebäude, den Ausbau von Dachgeschossen, hybride Gebäudetypologien (Büro- und Geschäftshäuser) und die Nutzung der oberen Stockwerke von Büro- und Geschäftshäusern für das Wohnen.

Mehr Wohnen in der Innenstadt heißt auch, dass Angebote im Bestand und Neubau, zur Miete und im Eigentum bereitgehalten werden, die den unterschiedlichen Wohnwünschen und -ansprüchen sowie den (finanziellen) Mög-lichkeiten der Wohnungsnachfrager entsprechen. Wichtigste Zielgruppen bleiben aus Sicht der befragten Experten Singles und Paare jüngeren und mittleren Alters. Den vielfach beschworenen Trend einer Rückkehr in die Stadt im Alter sehen sie zumindest nicht für die Innenstadt als relevant an.

Des Weiteren gehen die Experten davon aus, dass das Wohnumfeld mit wachsender Einwohnerzahl eine immer höhere Bedeutung erhält. Mit ergänzenden Nutzungen, wie z.B. Angebote der sozialen Infrastruktur in den Erdgeschossbereichen, sollte die Chance genutzt werden, mit individuellen Lösungen vielfältigen Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu schaffen. Insgesamt ist der Wohnungsbestand - differenziert nach Baualtersklassen - an die gestiegenen energetischen Anforderungen und Wohnansprüche anzupassen. Die bestehenden öffentlichen und privaten Freiflächen und Grünanlagen sollten erhalten, aufgewertet und - sofern möglich - ergänzt werden.

Ein integrierter Ansatz bei der Stärkung des innerstädtischen Wohnens erfordert in einer zunehmend dichter werdenden Innenstadt auch, über neue Mobilitätskonzepte nachzudenken. Weitere Impulse können das vorhandene bürgerschaftliche Engagement und deren Ansätze und Ideen für eine Belebung der Hamburger Innenstadt geben.

Für die Studie wurden unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Sekundärdaten u. a. des Statistikamts Nord, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg sowie der F+B-Immobilienpreisdatenbank ausgewertet. Darüber hinaus wurden zehn Experten und Expertinnen aus Politik, Wirtschaft, Kultur, Architektur und Forschung im Rahmen von leitfadengestützten Einzelinterviews befragt. Die LBS-Studie gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).

Quelle: LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG (ots)