Die Reise geht weiter: 58,2 Milliarden Euro Investmentumsatz

Immobilie aus Geld: Preise ziehen massiv an. Bild: pixelio.de, Benjamin Klack

2017 wurden bundesweit gut 58,2 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert. Auch aufgrund eines sehr starken Schlussquartals wurde der bereits sehr gute Vorjahresumsatz noch einmal um 11 % gesteigert. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

"Wie erwartet hat das Transaktionsvolumen 2017 noch einmal zugelegt und den Rekord von 2007 nur um rund 2 % verfehlt. Mit über 58 Mrd. EUR ist es das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis", erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Das große Interesse an deutschen Immobilien hält also unverändert an. Die Käufer zeigen sich unbeeindruckt von potenziellen globalen Krisenherden und der immer noch nicht gelösten Regierungsbildung in Deutschland. Ausschlaggebend für die Anleger sind dagegen vor allem die sehr guten Fundamentaldaten - seien es das stabile Wirtschaftswachstum, die steigenden Beschäftigungszahlen bei gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit, der nach wie vor erfreuliche Konsum oder weiter im Aufwind befindliche Übernachtungszahlen.

All diese Entwicklungen kommen auf den Nutzermärkten, die ebenfalls außergewöhnliche Ergebnisse erzielen, an und bilden damit die Rahmenbedingungen für langfristig erfolgreiche Investments. Auf den acht wichtigsten Büromärkten wurde 2017 beispielsweise mit 4,3 Mio. m² Flächenumsatz nicht nur ein neuer Rekord erzielt, sondern erstmalig auch die 4-Mio.-m²-Grenze überschritten. Unterstützt wird diese Situation natürlich durch das nach wie vor sehr günstige Finanzierungsumfeld, sodass auch die Renditen im Jahresverlauf noch weiter nachgegeben haben".

Erfreulich ist vor allem, dass sich das rege Marktgeschehen auf alle Assetklassen erstreckt, wodurch das große Vertrauen in den Standort Deutschland insgesamt eindrucksvoll unterstrichen wird. Mit einem Anteil von gut 41 % (23,94 Mrd. EUR) am Gesamtumsatz haben sich Büroobjekte erwartungsgemäß wieder an die Spitze der Nutzungsarten gesetzt. Vor allem die Rekordflächenumsätze auf den Büromärkten, bei gleichzeitig weiter sinkendem Angebot, eröffnen in den nächsten Jahren spürbare Mietsteigerungspotenziale und machen diese Assetklasse aktuell noch interessanter als ohnehin schon. Mit über 20,19 Mrd. EUR wurde darüber hinaus so viel in einzelne Bürohäuser investiert wie noch nie, wohingegen in Portfolios erheblich weniger angelegt wurde als in den beiden vergangenen Jahren, was allerdings in erster Linie dem nicht ausreichenden Angebot geschuldet ist.

Auf Platz zwei folgen mit einem Plus von 7 % Einzelhandelsimmobilien, die 13,81 Mrd. EUR (knapp 24 %) zum Transaktionsvolumen beisteuern und damit ihr drittbestes Resultat erzielen. Besonders gefragt waren Fach- und Supermärkte (6,29 Mrd. EUR) aber auch innerstädtische Geschäftshäuser, die auf über 4 Mrd. EUR kommen. Eine neue Bestmarke haben Logistikimmobilien aufgestellt, deren Beitrag am Gesamtumsatz sich auf rund 16 % (9,18 Mrd. EUR) beläuft.

Das bisher beste Ergebnis aus dem Jahr 2015 wurde damit fast verdoppelt. Verantwortlich hierfür sind mehrere große Portfoliotransaktionen wie der Verkauf von Logicor, der Logistikplattform von Blackstone, der Erwerb des deutschen Hansteen Portfolios durch ein Joint Venture aus Blackstone und M7 oder die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint (FCL) aus Singapur. Im starken Investoreninteresse spiegeln sich einerseits die sehr guten Flächenumsätze, andererseits die gestiegene Attraktivität von Logistik-Investments wider, die vor allem ausländische Anleger dieser Assetklasse aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten beimessen. Auch Hotelverkäufe überspringen mit knapp 4,19 Mrd. EUR (gut 7 %) das dritte Jahr in Folge die 4-Mrd. EUR-Schwelle und erzielen erneut ein außergewöhnliches Resultat.

Die knapp 38,86 Mrd. EUR, die in Einzelobjekte geflossen sind, stellen einen neuen Rekord dar und liegen gut 7 % über dem bisherigen Höchstwert von 2015. Dahinter verbergen sich rund 1.700 erfasste Transaktionen. Vor allem großvolumige Büroobjekte haben zu diesem Ergebnis überproportional beigetragen: Allein im dreistelligen Millionenbereich wurden 36 Verkäufe registriert. Insbesondere Frankfurt stand hier im Blickpunkt der Anleger und registrierte eine Reihe großer Deals, zu denen uunter anderem der Tower 185, das JapanCenter oder Grand Central Frankfurt gehören. Auch Paketverkäufe haben um rund 11 % auf gut 19,36 Mrd. EUR zugelegt. Hier wurde insbesondere in Logistik- und Einzelhandelsportfolios investiert, die jeweils über 6 Mrd. EUR des Umsatzes generieren konnten. Insgesamt sind über 130 Portfolioverkäufe in die Analyse eingeflossen.

Zum gestiegenen Investmentumsatz haben sowohl deutsche als auch ausländische Anleger erheblich beigetragen. Zwar liegen deutsche Käufer mit einem Anteil von 52 % weiter knapp an der Spitze, ausländische Investoren konnten ihren Beitrag gegenüber dem Vorjahr aber deutlich auf jetzt 48 % steigern. Traditionell liegen sie bei Portfoliotransaktionen sogar in Führung und tragen hier zwei Drittel zum Resultat bei. Bei Einzeldeals kommen sie dagegen nur auf einen Anteil von rund 38 %. Am aktivsten waren erneut europäische Investoren, die auf 21 % kommen. Auf nordamerikanische Anleger entfallen 11 %, die sich damit nur hauchdünn vor Käufern aus Asien platzieren, die 10 % beitragen und ihr absolutes Volumen damit mehr als vervierfacht haben. Aber auch Käufer aus Nahost haben mit einem Anteil von 4 % so viel in Deutschland investiert wie noch nie.

"An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden insgesamt 30,94 Mrd. EUR umgesetzt, was einem Anstieg um 5 % entspricht. An die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 7,92 Mrd. EUR (+46 %). Damit kann die Hauptstadt das zweitbeste Ergebnis nach 2015 erzielen. Außerdem wurde hier mit dem Sony-Center, das für gut 1,1 Mrd. EUR veräußert wurde, der größte Einzeldeal des Jahres realisiert. Auch hierdurch wird unterstrichen, welches Potenzial Investoren in den nächsten Jahren in Berlin sehen", betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit 7,5 Mrd. EUR und einem Plus von 12 %, womit der höchste Umsatz der vergangenen Dekade verzeichnet wird.

Der deutliche gestiegene Büroflächenumsatz und die positiven Effekte, die sich aus dem Brexit ergeben dürften, haben der ohnehin hohen Attraktivität der Bankenmetropole einen weiteren Schub gegeben. Vor allem ausländische Anleger nutzen die Stadt häufig für den deutschen Markteintritt und sind vor allem an großvolumigen Büroobjekten interessiert. Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von München, wo mit 5,2 Mrd. EUR aber ein Rückgang um 18 % zu beobachten war. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot, das sich aber 2018 aufgrund einer gestiegenen Bautätigkeit wieder etwas erhöhen dürfte.

Zu wenig Produkt kennzeichnet auch den Hamburger Markt, wo das Transaktionsvolumen um rund ein Viertel auf 3,56 Mrd. EUR zurückging, sodass sich die Hansestadt nur knapp vor Düsseldorf mit 3,23 Mrd. EUR (+38 %) platziert. Auch die rheinische Metropole kann damit eine neue Bestmarke verzeichnen und den Aufwärtstrend der letzten Jahre fortsetzen. In Köln wurde mit 2,12 Mrd. EUR (+12 %) zum zweiten Mal nach 2015 die 2-Mrd.-EUR-Schwelle durchbrochen und der bisherige Rekord nur hauchdünn verfehlt. Die Domstadt hat sich mittlerweile nachhaltig auf einem höheren Niveau etabliert. Den größten Umsatzrückgang musste Stuttgart verkraften, wo nur etwa 1,41 Mrd. EUR erfasst wurden und damit knapp ein Drittel weniger als im Vorjahr - auch hier fehlte es an ausreichendem Angebot.

"Das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld, in Verbindung mit den starken Nutzermärkten hat nicht nur das Investoreninteresse weiter hochgehalten, sondern auch die Renditen im zurückliegenden Jahr noch einmal sinken lassen. In Berlin liegt die Netto-Spitzenrendite für Büros mit 2,90 % erstmals unterhalb der bisherigen Schallmauer von 3,00 %", ergänzt Sven Stricker. Damit hat sich die Hauptstadt alleine an die Spitze aller Städte gesetzt. Den zweiten Rang belegt München mit 3,00 %, das sich damit vor den Verfolgern Hamburg und Frankfurt platziert, die bei jeweils 3,15 % notieren. In Stuttgart sind 3,40 % anzusetzen. Weitere Rückgänge verzeichneten auch Düsseldorf mit 3,50 % und Köln mit 3,55 %. Damit haben alle großen deutschen Standorte die 4-%-Marke mittlerweile deutlich unterschritten.

"Aus heutiger Sicht deutet auch für 2018 alles auf ein erneut sehr starkes Investmentjahr hin. Mehrere Institute haben ihre BIP-Prognosen für Deutschland noch einmal angehoben und auch die globale Konjunktur befindet sich weiter auf Kurs. Hiervon sollte Deutschland zusätzlich profitieren, sodass sich die positiven Entwicklungen auf den Nutzermärkten ebenfalls fortsetzen dürften. Damit haben die Eckpfeiler für sichere und stabile Investments weiterhin Bestand. Da die EZB laut eigener Ankündigung 2018 den Leitzins noch nicht erhöhen will, ist auch von der Finanzierungsseite kein größeres Störfeuer zu erwarten. Zwar machen aktuell leicht steigende Renditen Investments in sichere Staatsanleihen wieder etwas attraktiver, der Renditeabstand ist aber immer noch so groß, dass sich keine deutliche Umschichtung weg von Immobilien abzeichnet.

Unkalkulierbar bleiben allerdings globale Krisenherde und deren mögliche Auswirkungen. Unter Einbezug aller absehbaren gesamtwirtschaftlichen Prognosen rechnen wir aber auch 2018 mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen, das erneut deutlich über der 50-Mrd.-EUR-Schwelle liegen sollte. Leicht limitierend könnte sich eventuell ein nicht ausreichendes Angebot auswirken. Dem steht aber eine anziehende Bautätigkeit, gerade im Bürosegment, gegenüber, wodurch sich neue Investitionsmöglichkeiten ergeben werden. Da nichts für ein sinkendes Interesse der Investoren spricht, ist auch nicht ganz auszuschließen, dass die Renditen vereinzelt noch weiter nachgeben könnten. Dies gilt vor allem für den Core-plus- und Value-add-Bereich, da Anleger hier Chancen im Zusammenhang mit der starken Nachfrage auf den Nutzermärkten sehen", fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate (ots)