Europäischer Büroflächenumsatz fällt im 2. Quartal 2020 infolge der COVID-19- Pandemie auf Rekordtief

Großraumbüro

Von mattbuck (category) - Eigenes Werk by mattbuck., CC-BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=31511176

Die mit der COVID-19-Pandemie verbundenen Einschränkungen in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft hat den Märkten in der gesamten Region EMEA im 2. Quartal weiter zugesetzt. Es sieht so aus, als ob in der 2. Jahreshälfte die Auswirkungen auch für die Immobilienmärkte eine der wichtigsten Performance-Determinanten bleiben werden.

Die makroökonomischen Indikatoren deuten auf den stärksten jemals verzeichneten Rückgang im 2. Quartal hin, dem eine zwar kräftige, aber bei weitem nicht vollständige Erholung im 3. und 4. Quartal folgen könnte. Dies vor dem Hintergrund, dass die Einschränkungen zur Eindämmung der Pandemie gelockert wurden, die Fiskal- und Geldpolitik die Unternehmen und den Arbeitsmarkt weiterhin stützen und sich das Verbraucherverhalten allmählich normalisiert. Auch die Transaktionsaktivitäten dürften bis Ende des Jahres wieder zunehmen, die Preisfindung wieder weniger intransparent sein - bei günstig bleibenden Finanzierungsbedingungen.

Die Krise hat bestehende Trends beschleunigt, die schon vor der Pandemie offensichtlich waren und die nun noch verstärkt werden: die Verlagerung des Einzelhandels in Richtung E-Commerce; eine geringere Mitarbeiterdichte in den Büros; der Einsatz von Remote-Working, neue Technologien und -Kommunikationsinstrumente. Die strukturellen Veränderungen in der Art und Weise, wie Büroflächen genutzt werden, könnten im Endergebnis sogar eine steigende Nachfrage nach Büroflächen sowie einen Druck auf die Mietpreise bei qualitativ hochwertigen Objekten mit sich bringen.

Zwei Märkte mit Zuwachs bei Büromieten - keine scharfe Korrektur der Spitzenmieten bis Ende des Jahres erwartet

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 2. Quartal 2020 (gegenüber Q1 2020) nur noch um 0,4 Prozent zu. Mit Hamburg (+ 3,4 %) und Paris (+ 1,2 %, wo Transaktionen im "Golden Triangle" auf Rekord-Mietpreisniveau erzielt wurden, die bereits vor dem Lock-Down initiiert worden waren) notierten lediglich zwei der 24 Index-Städte ein Mietpreiswachstum. In allen anderen Index-Märkten blieben die Spitzenmieten zwar stabil, darunter auch Berlin (wo allerdings bis Jahresende noch ein Mietpreiswachstum erwartet wird), Düsseldorf, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart. Die Positionen der meisten Märkte auf der JLL Immobilienuhr wurden von den JLL Marktexperten zwischen Ende 2019 und Ende Juni 2020 innerhalb des Quadranten "Verlangsamtes Mietpreiswachstum" leicht verschoben. Nur London West End und London City, vor sechs Monaten zwischen 9 und 12 Uhr positioniert, sind in ihrem Mietpreis-Zyklus im 2. Quartal 2020 in den Quadranten "Beschleunigter Mietpreisrückgang" platziert worden.

Mit 2,3 Prozent liegt das jährliche europäische Mietpreiswachstum unter dem 10-Jahresschnitt von 2,8 Prozent, der 5-Jahresschnitt (3,6 %) ist deutlicher unterschritten. JLL geht davon aus, dass die europäischen Spitzenmieten keine scharfe Korrektur erleben werden. Rückgänge in 2020 werden in einigen europäischen Städten voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich zu registrieren sein. Gegen die Bereitschaft der Vermieter, für Büroobjekte im Spitzensegment erhebliche Mietminderungen vorzunehmen, spricht der Mangel solcher Assets. Es ist künftig eher wahrscheinlich, dass großzügigere Incentives als Reaktion auf den wirtschaftlichen Gegenwind gewährt werden.

Büroflächen-Nachfrage mit Rekordtief im zweiten Quartal

Nach Inkrafttreten der meisten Beschränkungen in der Region EMEA Anfang März wurden im 2. Quartal die meisten neuen Mietabschlüsse (außer denen, die für Unternehmen von entscheidender Bedeutung waren und sind) auf Eis gelegt. Das führte zu einem Rückgang des europäischen Büroflächenumsatzes in den Monaten April bis Ende Juni auf ein Rekordtief von ca. 1,7 Mio. m², entsprechend einem Rückgang um die Hälfte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (westeuropäische Märkte: - 53 %; mittel- und osteuropäische Märkte: - 39 %). Nur ein Markt (Luxemburg) unter den 24 Index-Märkten hatte keinen Umsatzrückgang zu verzeichnen. Für das gesamte 1. Halbjahr mussten Einbußen von 41 Prozent in Westeuropa bzw. 32 Prozent in den mittel- und osteuropäischen Märkten hingenommen werden.

Auch in den deutschen Big 7 belief sich der Büroflächenumsatz im 2. Quartal 2020 unter Corona-Einfluss deutlich rückläufig (- 20 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2020) auf ca. 568.000 m², dem damit umsatzschwächsten 2. Quartal seit Mitte 2009. Im Jahresvergleich büßten mit Frankfurt (-75%), Düsseldorf (- 68%) und Hamburg (- 52%) drei Immobilienhochburgen mehr als die Hälfte ihres Umsatzes ein, Berlin mit einem Minus von 11 Prozent am wenigsten. In der Hauptstadt und auch in München zeigten zwei herausragende Vermietungen mit zusammen über 110.000 m², dass auch solche Abschlüsse nach wie vor getätigt werden. Insgesamt wurden für das 1. Halbjahr rund 1,28 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer verkauft, das Volumen sank gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast 36 Prozent, unter diesem Durchschnittswert liegen die hessische Immobilienhochburg (- 60 %) in der schlichtweg die traditionellen Großanmietungen der Banken- und Finanzbranche fehlen sowie Hamburg (- 47 %), Köln (- 40 %) und Stuttgart (- 45 %).

Schon vor dem Lockdown zeigten sich auf dem Londoner Büromarkt Bremsspuren. Die Situation hat sich angesichts der umfangreichen Ausgangsperre seit Mitte März verschärft: mit einer Fläche von ca. 106.000 m² im 2. Quartal liegt der Rückgang bei - 33 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten und - 59 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der größte Anteil an Neuvermietungen kam dabei offensichtlich durch virtuelle Besichtigungen zum Abschluss. Mit rund 8.000 m² war der größte Deal im 2. Quartal die Anmietung des Bürohauses 22 Bishopsgate durch die internationale Anwaltskanzlei Covington & Burling.

Für das gesamte 1. Halbjahr ist ein Rückgang im Jahresvergleich von um die 40 Prozent zu notieren. Dieses Niveau gilt auch für Europas größten Markt, Paris. Die Zahlen nur für das 2. Quartal sprechen eine noch deutlichere Sprache: - 58 Prozent gegenüber dem 1. Quartal und - 65 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal in 2019.

Amsterdam, auch nicht verschont geblieben von einem Rückgang (-25 % im 2. Quartalgegenüber Vergleichszeitraum des Vorjahres), kam aufgrund einer großen Anmietung durch den Zahlungsdienstleister Ayden über 17.000 m² im Hudson's Bay-Komplex auf ein Umsatzvolumen von 50.000 m² in den Monaten April bis Ende Juni. Der Halbjahresumsatz liegt leicht über dem Volumen von 2019. Indes hat der rekordniedrige Leerstand in den letzten zwei Jahren Aktivitäten mit großen Abschlüssen blockiert. Andernorts in den Niederlanden ist die Büronachfrage nach wie vor verhaltener.

In den analysierten südeuropäischen Städten wurden die meisten Anmietungsvorhaben verschoben. Im 2. Quartal des laufenden Jahres zeigten sich gegenüber dem 1. Quartal Rückgänge in Madrid und Mailand von jeweils knapp über 40 Prozent, Barcelona punktet zwar mit einem Plus von 43 Prozent, allerdings gegenüber einem sehr schwachen Vorquartal. Gegenüber dem Vorjahr fallen die Aktivitäten in allen drei Märkten geringer aus.

JLL geht zwar von einer Erholung im 4. Quartal 2020 und im 1. Quartal 2021 aus. Das Vermietungsvolumen dürfte 2020 aber rund 30 Prozent unter dem 3-Jahres-Durchschnitt (2017, 2018, 2019) liegen; 2021 könnten es gegenüber dem gleichen Zeitraum - 15 Prozent sein. Das Tempo von Vertragsverhandlungen ist und wird verhaltener sein. Das wird sich dann ändern, wenn die gegenwärtig vorherrschende Unsicherheit wieder mehr Vertrauen Platz gemacht hat und die Rahmenbedingungen sich verbessert haben. Zu beobachten ist bereits ein wachsendes Interesse an Anmietungen aus Wachstumssektoren wie der Konsumgüterbranche, dem E-Commerce, seitens der Neuen Medien oder Technologieunternehmen.

Vorerst werden sich die meisten Nutzer weiterhin darauf konzentrieren, ihre Büros wiederzueröffnen und sich mit COVID-19-Arbeitsschutz-Standards an die neue Normalität zu gewöhnen. Die Arbeit von zu Hause aus wurde mittlerweile erfolgreich über Regionen und Branchen hinweg integriert. Die Bürofläche im Unternehmen wird aber weiter eine zentrale Rolle zur Ermöglichung von Aktivitäten spielen, die persönliche Präsenz erfordern und online nicht leicht repliziert werden können. Langfristig wird das Büro ein grundlegender Bestandteil der Unternehmenskultur bleiben und eine wesentliche Rolle in Arbeit und Produktivität spielen.

Leerstandsquote nur leicht gestiegen - Niveau bleibt niedrig

Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa ist im 2. Quartal 2020 um 20 Basispunkte auf 5,8 Prozent leicht angestiegen. Europaweit verzeichneten fünf der 24 Index-Städte einen Rückgang des Leerstands im 2. Quartal wobei die deutlichsten Rückgänge in Luxemburg (- 40 Basispunkte auf 3,1 %), Amsterdam (-20 bps auf 3,5 %) und Utrecht (-20 bps auf 6,1%) notiert wurden. Dagegen stieg die Flächenverfügbarkeit in 14 Indexstädten, unter anderem in London (+120 bps auf 5,5 %), Budapest (+70 bps auf 6,8 %) und Brüssel (+50 bps auf 7,4 %).

In den deutschen Immobilienhochburgen steht die aggregierte Leerstandsquote bei nach wie vor sehr niedrigen 3,2 Prozent und reicht von 1,9 Prozent in Berlin bis 6,3 Prozent in Frankfurt. Bis zum Jahresende werden die Leerstände moderat ansteigen mit einer Leerstandsquote, die sich über alle Hochburgen hinweg bei 3,6 Prozent einpendeln könnte. Dabei dürfte das Thema Untervermietung an Relevanz zunehmen, dies aber sicherlich nur schrittweise und erst dann, wenn die neuen 'Nach-Corona-Bürokonzepte' inklusive des Umgangs mit der Home-Office-Thematik abschließend und ausreichend geklärt sind.

Europaweit wird die Leerstandsquote im Laufe des Jahres in den meisten Städten steigen. 2021 könnte sie sich dann bei rund 7 Prozent einpendeln. Das wäre dann der höchste Stand seit 2017. Während des COVID-19-Lockdowns sind viele Baustellen geöffnet geblieben. Die Bürofertigstellungen beliefen sich dadurch im 2. Quartal auf bemerkenswerte rund 786.000 m², wobei der Großteil der neuen Flächen auf Mittel- und Osteuropa, Paris und London entfiel. Bis Ende des Jahres werden voraussichtlich weitere 5,1 Mio. m² neue Büroflächen auf den Markt kommen. COVID-19-bezogene Probleme wie Materialbeschaffung und Unterbrechungen der Lieferkette könnten jedoch weiterhin erhebliche Auswirkungen auf die für 2020 und darüber hinaus geplante Projektentwicklungs-Pipeline haben.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Quelle: Jones Lang LaSalle SE (JLL) (ots)