Gewerblicher Investmentumsatz von gut 24,4 Mrd. EUR - neuer Rekord bei Single Deals

BNP Paribas Real Estate in Dublin

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Im ersten Halbjahr 2019 wurden bundesweit über 24,4 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert. Damit liegt das Ergebnis nur gut 6 % unter dem sehr guten Vorjahresresultat und stellt den dritthöchsten Umsatz der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf gut 7 Mrd. EUR belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von über 31,4 Mrd. EUR. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Die Investmentmärkte trotzen einer ganzen Reihe von potenziellen Störfaktoren und sind weiterhin von einer starken nationalen und internationalen Nachfrage geprägt. Diese auf den ersten Blick vielleicht etwas überraschende Situation macht rational durchaus Sinn", sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Gerade in einer Welt mit zunehmenden ökonomischen und vor allem auch politischen Unsicherheiten stellen Immobilien trotz der mittlerweile hohen Preisniveaus eine der renditestärksten, am wenigsten schwankungsanfälligen und damit sichersten Assetklassen dar. Dies gilt insbesondere in einer insgesamt stabilen und gesunden Volkswirtschaft wie Deutschland. Gerade für institutionelle Core-Anleger, für die starke Wertveränderungen ihrer Anlagen gravierende Auswirkungen haben können, stehen Immobilieninvestitionen nicht nur weiter im Blickpunkt, sondern gewinnen sogar noch an Bedeutung.

Gestützt wird das ohnehin große Interesse der Anleger natürlich durch die unverändert guten Finanzierungsbedingungen, an denen sich aufgrund der aktuell schwächelnden europa- und weltweiten Konjunktur auch mittelfristig kaum etwas ändern dürfte. Hinzu kommt, dass sichere Alternativanlagen wie AAA-Staatsanleihen vielfach wieder im negativen Bereich notieren. Gleichzeitig ist die weitere Entwicklung der Aktienmärkte nur schwer vorherzusagen und hängt von vielen offenen Fragen ab, zum Beispiel ob der Zollstreit zwischen den USA und China sowie den USA und Europa gelöst werden kann, ob der Brexit mit oder ohne Austrittsvertrag umgesetzt wird und ob es eine Eskalation im Nahen Osten geben wird oder nicht. Für Investoren, die eine vergleichsweise auskömmliche Rendite bei kalkulierbarem Risikoprofil anstreben, geht vor diesem Hintergrund weiterhin kein Weg an Immobilien vorbei."

Wie stark die Nachfrage nach wie vor ist, wird dadurch unterstrichen, dass die erst 2018 aufgestellte Bestmarke mit Single Deals noch einmal übertroffen wurde. Insgesamt wurden gut 20,1 Mrd. EUR in Einzelobjekte investiert, deren Anteil am Gesamtergebnis sich damit auf rund 82 % beläuft. Der Portfolioumsatz fällt dagegen mit 4,3 Mrd. EUR rund 29 % niedriger aus als im Vorjahr - dies ist das geringste Volumen der letzten sechs Jahre. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Käufer kein Interesse an Paketverkäufen haben. Verantwortlich sind vielmehr zwei Aspekte: Erstens ein viel zu geringes Angebot an großvolumigen Portfolios und zweitens die Tatsache, dass, anders als in den Jahren vor der Finanzkrise, keine Portfoliobereinigungen stattfinden, bei denen schwierige Objekte zu Paketen geschnürt auf den Markt gebracht werden. Auch dies spricht dafür, dass die Investmentmärkte nach wie vor durch ein hohes Maß an Rationalität gekennzeichnet sind.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens waren auch im zweiten Quartal keine gravierenden Verschiebungen zu beobachten. Angeführt wird die Rangliste im ersten Halbjahr unverändert von Büroimmobilien: Mit gut 11,5 Mrd. EUR stellen sie erneut fast die Hälfte (47 %) des Umsatzes. Davon entfallen lediglich gut 230 Mio. EUR auf Paketverkäufe. Dieser Wert wird sich im zweiten Halbjahr aufgrund einiger großer im Markt befindlicher Transaktionen aber spürbar erhöhen. Auf dem zweiten Platz finden sich Einzelhandelsobjekte mit 5,4 Mrd. EUR (22 %), wobei die vollständige Übernahme der Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof durch Signa überproportional zu Buche schlägt. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistikimmobilien, die für knapp 2,67 Mrd. EUR (11 %) verantwortlich zeichnen. Mit gut einer Mrd. EUR weisen sie, ähnlich wie der Einzelhandel, einen vergleichsweise hohen Portfolioanteil auf. Hotels steuern fast 7 % (1,63 Mrd. EUR) zum Ergebnis bei und haben sich damit auf dem deutlich höheren Niveau der letzten Jahre stabilisiert. Auf das an Bedeutung gewinnende Segment der Healthcare-Immobilien entfallen in den ersten sechs Monaten 951 Mio. EUR (4 % vom Gesamtumsatz). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Marktsituation in mehreren Assetklassen weiter durch ein zu geringes Angebot geprägt ist, sodass die prinzipiell vorhandene Nachfrage nicht vollständig bedient werden kann.

Der Anteil ausländischer Investoren ist im zweiten Quartal zwar etwas gestiegen, liegt im langjährigen Vergleich mit knapp 39 % aber immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Ausschlaggebend für diese Situation ist das verhältnismäßig geringe Transaktionsvolumen mit Portfolios, da ausländische Anleger in diesem Marktsegment traditionell überproportional beteiligt sind. Absolut betrachtet haben sie mit rund 9,4 Mrd. EUR im ersten Halbjahr aber rund ein Viertel mehr investiert als im Schnitt der letzten zehn Jahre. Auch dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass das grundsätzliche Interesse ungebrochen hoch ist, sobald ein für sie passendes Produkt am Markt ist. Am aktivsten waren europäische Käufer, die knapp ein Viertel zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 8 % kommen. Investoren aus Asien (3 %) und Nahost (2 %) bleiben hinter ihren Ergebnissen aus den Vorjahren zurück. Auch hier spiegelt sich das zu geringe Produktangebot gerade im Portfoliobereich wider. Prinzipiell ist aber davon auszugehen, dass der Anteil ausländischer Käufer wieder etwas steigen wird. Ein Grund dafür ist, dass sie zunehmend auch im hochpreisigen Premiumsegment als Wettbewerber für institutionelle deutsche Core-Investoren auftreten. Während letztere vor allem an sicheren Cashflows interessiert sind und deshalb auch hohe Preise akzeptieren, stehen für ausländische Investoren stärker Wertsteigerungspotenziale im Zusammenhang mit den weiter steigenden Mieten an den Top-Standorten im Vordergrund.

"Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben wesentlich zum sehr guten Investmentumsatz beigetragen. Auch wenn sie die im vergangenen Jahr aufgestellte außergewöhnliche Bestmarke um 13 % verfehlt haben, bedeuten 13,8 Mrd. EUR immer noch das zweitbeste Transaktionsvolumen der letzten zehn Jahre. Bemerkenswert ist vor allem die Entwicklung Berlins: Mit gut 5,2 Mrd. EUR wurde ein neuer Rekord aufgestellt, der rund zwei Drittel über der erst 2018 erzielten bisherigen Rekordmarke liegt. Noch nie wurde in den ersten sechs Monaten in einer deutschen Stadt ein vergleichbarer Umsatz registriert. Verantwortlich hierfür sind vor allem auch eine Vielzahl großvolumiger Deals. Bereits im ersten Halbjahr konnten 16 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden", betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit gut 2,3 Mrd. EUR. Da die Bankenmetropole letztes Jahr von vielen Großdeals profitiert hatte, liegt das Ergebnis erwartungsgemäß rund ein Drittel niedriger, trotzdem wird der langjährige Durchschnitt deutlich übertroffen. Ähnlich stellt sich die Situation in München dar, wo knapp 2,2 Mrd. EUR erzielt wurden, was im bundesweiten Vergleich Rang 3 entspricht. Das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet Düsseldorf mit knapp 1,2 Mrd. EUR, wenngleich auch hier der im Vorjahr aufgestellte Rekord um 16 % unterschritten wurde. Den stärksten Rückgang weist Hamburg auf, wo sich das Volumen mit gut 1,1 Mrd. EUR fast halbiert hat. Die Hansestadt litt besonders unter einem zu geringen Angebot größerer Core-Objekte. Anders sieht es in Stuttgart aus, wo 977 Mio. EUR (+13 %) einen neuen Umsatzrekord bedeuten, und auch Köln konnte um 11 % auf 781 Mio. EUR zulegen. Die Domstadt markiert das drittbeste im ersten Halbjahr jemals registrierte Resultat.

"Die Preisniveaus haben sich im zweiten Quartal überwiegend stabil gezeigt. Nur in Hamburg ist die Spitzenrendite für Büroobjekte noch einmal um 10 Basispunkte auf 2,95 % gefallen und liegt damit jetzt auf dem gleichen Niveau wie in Frankfurt. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im ersten Halbjahr in insgesamt vier Städten nochmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte", ergänzt Marcus Zorn.

"Auch für das zweite Halbjahr gehen wir von einer starken Nachfrage und einer dynamischen Entwicklung der Investmentmärkte aus, die durch unterschiedliche Faktoren positiv beeinflusst werden. Auf der einen Seite ist dies das voraussichtlich noch länger sehr günstige Finanzierungsumfeld bei gleichzeitig äußerst begrenzten alternativen Anlagemöglichkeiten mit vergleichbaren Renditeaussichten. Andererseits aber auch der anhaltende Rückenwind seitens der Nutzermärkte. Im ersten Halbjahr stieg beispielsweise der Büroflächenumsatz auf eine neue Bestmarke, und gleichzeitig zogen die Mieten auf breiter Front an. Aus Investorensicht sind Immobilien-Investments damit weiterhin sehr attraktiv und auch die relativ hohen Preise gerechtfertigt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der in den ersten sechs Monaten noch relativ verhaltende Portfolioumsatz im zweiten Halbjahr spürbar anziehen wird, da sich eine Reihe großvolumiger Pakete im Markt befinden. Zusammen mit einem unvermindert lebhaften Transaktionsgeschehen mit Einzelobjekten ist damit auch für das Gesamtjahr von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen, der die 50-Mrd.-EUR-Schwelle deutlich übertreffen sollte. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Renditen im Einzelfall noch einmal leicht nachgeben könnten", fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate (ots)