Traum vom Eigenheim in Gefahr - warum Bauplätze vermehrt zurückgegeben werden und worauf Bauherren sich einstellen müssen

Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

Steigende Baukosten und hohe Zinsen bringen viele Bauherren an ihre finanziellen Grenzen. Der Traum vom Eigenheim platzt für immer mehr Menschen, die plötzlich vor unüberwindbaren Hindernissen stehen. Bauplätze werden daher sogar zunehmend zurückgegeben, weil die Kosten den finanziellen Rahmen sprengen.

Viele Menschen unterschätzen die außerplanmäßigen Kosten, die beim Hausbau entstehen können. Von unerwarteten Preissteigerungen bei Materialien bis zu höheren Finanzierungskosten - die Herausforderungen sind groß. Dieser Beitrag beleuchtet die veränderten Rahmenbedingungen für Bauprojekte und erläutert, worauf sich Bauherren jetzt einstellen müssen.

Rückgabe von Baugrundstücken aufgrund des sogenannten Bebauungszwangs

Aktuell lässt sich im kommunalen Umfeld ein neues Phänomen beobachten: Baugrundstücke werden zunehmend zurückgegeben, obwohl in den vergangenen Jahren die Nachfrage sehr hoch war und die Wartelisten lang. Viele Kaufinteressenten hatten kaum eine Chance, ein Grundstück zu erwerben. Mittlerweile treten allerdings vermehrt Fälle auf, in denen Grundstücke zurückgegeben werden.

Ein wesentlicher Grund hierfür ist der sogenannte Bebauungszwang, der bei den meisten Grundstücken besteht. Dieser verpflichtet den Käufer, innerhalb von zwei bis vier Jahren einen Bauantrag einzureichen und den Baubeginn festzulegen. Andernfalls steht der Kommune in der Regel ein Rückforderungsrecht zu. Aufgrund dieses Zeitdrucks sehen sich viele Käufer gezwungen, ihr Grundstück zurückzugeben, da sie entweder die Finanzierung nicht erhalten oder die Baukosten nicht stemmen können.

Bauherren leiden unter höheren Zinsen

Eine weitere Hürde stellen die gestiegenen Zinsen dar. Vor einigen Jahren war es gängige Praxis, Grundstücke mit geringem Eigenkapitaleinsatz und sogenannten variablen Finanzierungen zu erwerben. Diese Finanzierungsmodelle waren stark an den Leitzinssatz gekoppelt und wurden häufig über Eurokredite realisiert. Viele Käufer verfolgten die Strategie, lediglich 20 bis 40 Prozent des Grundstückspreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren und den Rest durch Kredite abzudecken.

Man ging davon aus, dass die langfristige Finanzierung des Bauvorhabens sowie des restlichen Grundstücksanteils durch Darlehen mit niedrigen Zinsen gesichert werden könnte. Diese Strategie ist heutzutage jedoch nicht mehr tragfähig, da die stark gestiegenen Zinsen die monatlichen Belastungen erheblich erhöhen. Dies hat zur Folge, dass viele Bauvorhaben finanziell nicht mehr realisierbar sind.

Gestiegene Baukosten treiben die Preise für schlüsselfertige Häuser in die Höhe

Neben hohen Zinsen sehen sich etliche Bauherren mit stark gestiegenen Baukosten konfrontiert. Denn zahlreiche private Bauherren entscheiden sich für schlüsselfertige Bauprojekte, bei denen die Kosten jedoch aufgrund von Preissteigerungen, Materialengpässen während der Corona-Pandemie und allgemeiner Inflation teils drastisch angestiegen sind.

So haben sich etwa die Preise für Wärmepumpen in einigen Fällen um bis zu 250 Prozent erhöht. Diese unerwarteten Mehrkosten führen dazu, dass das geplante Haus nicht mehr wie ursprünglich kalkuliert 400.000 Euro, sondern schnell 600.000 bis 700.000 Euro kostet. Infolge dieser erheblichen Kostensteigerungen sind viele Bauherren gezwungen, ihre Bauvorhaben aufzugeben.

Restriktive Kreditvergabe durch Banken

Ein weiterer Punkt ist die veränderte Risikobewertung durch die Banken. Während noch vor wenigen Jahren Kredite aufgrund der niedrigen Zinsen großzügig vergeben wurden, sind die Banken heute deutlich restriktiver. Viele Kreditinstitute mussten ihre Darlehen und Kreditvolumina abwerten, was zu einer strengeren Prüfung von Bauprojekten führt.

Dies hat zur Folge, dass mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten gefordert werden, wodurch die Finanzierungskosten weiter steigen und zahlreiche Finanzierungszusagen zurückgezogen werden. Insbesondere bei Bauvorhaben, die auf zwei Einkommen angewiesen sind, um die Tilgung zu gewährleisten, wird das Risiko heute anders bewertet. Ein einziges Einkommen ist jedoch gar nicht mehr dazu in der Lage, eine Finanzierung zu tragen.

Veränderte Rahmenbedingungen für KfW-Förderungen

Abschließend sei auf die veränderten Rahmenbedingungen für KfW-Fördermittel hingewiesen. Speziell das Gebäudeenergiegesetz und die Anpassungen bei den KfW-Förderungen haben die Situation für Bauherren erschwert. Die einst sehr attraktive KfW-55-Förderung wurde vor zwei Jahren abgeschafft, wodurch nur noch die KfW-40-Förderung bleibt, die deutlich höhere Anforderungen und geringere finanzielle Unterstützung mit sich bringt.

Neubauten sind somit deutlich unattraktiver geworden als noch vor wenigen Jahren. Zwar sind Bestandssanierungen derzeit etwas günstiger zu finanzieren, jedoch sind es vorwiegend Neubauten, die für junge Bauherren von Interesse sind.

Sanierungen sind aufgrund der steuerlichen Möglichkeiten, Zuschüssen und Förderungen deutlich attraktiver, jedoch bevorzugen insb. junge Familien eher Neubauten - ein weiterer Grund, weshalb derzeit etliche Bauvorhaben scheitern.

Quelle: Pro Bauherr GmbH (ots)