Immobilien-Zwickmühle: Wohneigentum immer teurer und seltener

Bild: Berit Watkin, on Flickr CC BY-SA 2.0

Deutschland steht vor einem echten Immobilienproblem. Als Grundübel kann wohl gelten, dass es an bezahlbarem Wohnraum mangelt.

Wir berichteten bereits, dass um die steigende Nachfrage decken zu können, 400.000 neue Wohnungen jährlich gebaut werden müssten. Zum anderen lohnt sich für Investoren der Kauf einer Immobilie immer seltener – viele Mieter können sich eine Eigentumswohnung aufgrund steigender Preise und astronomischer Nebenkosten ohnehin kaum noch leisten. Eine Zwickmühle für alle Kaufinteressenten, die im Folgenden näher beleuchten wird.

Die Situation für Investoren

Der knappe Wohnraum zieht einen regelrechten Rattenschwanz an Problemen mit sich: Für angehende Vermieter fehlen zunehmend die Anreize, in eine Immobilie zu investieren. Die wenigen noch verfügbaren Wohnungen am Markt steigen in einer Preisspirale in astronomische Höhen – vor allem an begehrten Standorten wie Berlin, München oder Hamburg. Für Neubauten mangelt es zudem an bezahlbarem Baugrund. Die Folge: Die Rendite sinkt und die Investition wird zum Risiko. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) können Anleger nur noch 2 bis 3 Prozent Rendite erwarten, wenn sie eine Eigentumswohnung vermieten wollen. Vor zwei Jahren sollen es noch etwa 5 Prozent gewesen sein. Der Grund dafür liegt auf der Hand und führt schon fast zur "Gegenseite" der Mieter: Zwar sind die Mietpreise in Großstädten ebenfalls stark angestiegen, allerdings nicht annähernd im gleichen Maße wie die Kaufpreise. Allein das Beispiel Berlin zeigt aber, dass für Mieter längst eine Belastungsgrenze erreicht ist: Der Tagesspiegel berichtet, dass mit 47 Prozent fast die Hälfte des Einkommens der Berliner für die Miete draufgeht.

Eigentumswohnung selbst bewohnen: Immer noch eine Option?

Der Ausweg aus der Misere heißt für Mieter eigentlich ganz klar: kaufen! In Anbetracht der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite dürfte das im Normalfall die perfekte Option sein. Hier ist aber Sachverstand gefragt: Die vdp-Pressesprecherin Helga Bender warnt davor, "Mondpreise" zu zahlen. Stattdessen sollte man die Standorte genau überprüfen. Eine professionelle Beratung, zum Beispiel von Karänke Immobilien, kann dabei helfen. Darüber hinaus gibt es finanziell noch weit mehr zu beachten, als nur die standortspezifischen "Mondpreise": Michael Voigtländer, Verfasser einer aktuellen Studie zu der Immobilienproblematik, verrät dem Tagesspiegel beispielsweise, dass die Grunderwerbssteuer in Berlin bei 6,5 Prozent liegt und somit in der Regel 20.000 Euro oder mehr beim Wohnungskauf draufgerechnet werden kann. Dazu kommen ein meist notwendiges Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent und zahlreiche weitere Nebenkosten, die nur die wenigsten privaten Immobilienkäufer aufbringen können.