Kleinteilige Verkäufe und Projektentwicklungen treiben Preise und Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Wohnungsmarkt

Bild: Benjamin Klack / pixelio.de

Das erste Halbjahr 2017 zeigt in Deutschland nach Informationen von JLL einen gewerblichen Wohninvestmentmarkt in weiterhin guter Verfassung. Wie in den Vorquartalen sind kleinere Transaktionen und der Handel mit Projektentwicklungen Treiber des Marktgeschehens.

Mittlerweile machen Projektentwicklungen bzw. Forward Deals fast 30 % der gehandelten Objekte und Portfolios aus. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen bei 6,2 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Handel mit 49.000 Wohneinheiten. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von 40 % des Transaktionsvolumens und 16 % der gehandelten Einheiten. Der Umfang pro Transaktion war dabei leicht nachgebend (H1 2017: 284 Einheiten/ H1 2016: 223 Einheiten). Im laufenden Jahr fallen die Transaktionen damit um 60 % kleiner aus als im Fünfjahresschnitt (ca. 700 Einheiten pro Transaktion).

Der Trend zu kleineren, dafür aber werthaltigen Verkäufen setzt sich also auch im zweiten Quartal fort. Größere Transaktionen mit mehr als 2.500 Wohnungen pro Abschluss machen nur noch einen geringen Teil des Gesamttransaktionsvolumens aus: lediglich drei Portfolios mit mehr als 2.500 Wohnungen wurden zwischen Januar und Ende Juni 2017 gehandelt, darunter 3.900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten in Berlin für 655 Mio. Euro durch die Deutsche Wohnen AG sowie zwei Portfolios mit jeweils 2.500 Einheiten an die ZBI Gruppe. Zum Vergleich: Fünf Jahre zuvor bilanzierten 15 Transaktionen, ein Drittel davon sogar mit mehr als 10.000 Wohnungen.

Vor diesem Hintergrund ist das aktuelle Transaktionsvolumen einzuordnen: Zwar erreicht es etwa nur drei Viertel des mittleren Fünfjahresvolumens bei lediglich etwa 40 % der durchschnittlich gehandelten Einheiten, der Preis je Wohnung liegt jedoch 30 % über dem Preis vor einem Jahr und sogar 80 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. Damit wird deutlich, was das Transaktionsvolumen maßgeblich treibt: eine andere Zusammensetzung der gehandelten Bestände sowie Preissteigerungen bei ungebrochen hoher Nachfrage, sowohl auf Nutzer- als auch Investorenseite bei weiterhin zu niedrigerer Neubautätigkeit. Waren es vor ein paar Jahren noch breit gefächerte Portfolios mit unterschiedlichsten Qualitäten, so werden aktuell klarer fokussierte, teilweise spezifisch für bestimmte Käufergruppen zusammengestellte Portfolios gehandelt, bei denen dann auch höhere Preise aufgerufen werden. Dies ist letztendlich auch eine Folge des aktiven Portfolio- und Risikomanagements der professionellen Asset- und Fondsmanager.

Diese sehr fokussierte Anlegergruppe dominierte das erste Halbjahr 2017 - sowohl auf Käuferseite mit einem Volumen von 2,1 Mrd. Euro als auch verkäuferseitig mit 2,2 Mrd. Euro. Der größte Vermögensaufbau konnte bei den Spezial- und offenen Immobilienfonds mit zusammen 1,4 Mrd. Euro beobachtet werden. Mehr Investitionen als Verkäufe tätigten auch die großen Wohn-AGs, die mit etwa 1,3 Mrd. Euro bereits zum Halbjahr 80 % des gesamten Vorjahres erreicht hatten. Dabei führen sie ihre Strategie fort, das Risikospektrum ihres Portfolios auszuweiten. Wohnimmobilienvermögen bauten auch der öffentliche Sektor zusammen mit Genossenschaften (210 Mio. Euro) sowie Banken, Versicherungen und Pensionsfonds (200 Mio. Euro) auf.

Der Anteil internationaler Käufer bleibt auf dem gewerblichen Wohnungsmarkt insgesamt auf einem eher niedrigen Niveau. Weniger als ein Fünftel des in den deutschen Wohnimmobilienmarkt investierten Kapitals im ersten Halbjahr stammt von internationalen Akteuren, angeführt von Anlegern aus Israel (390 Mio. Euro) Frankreich (210 Mio. Euro) und Großbritannien (190 Mio. Euro). Für potentielle ausländische Käufer ist es ungleich schwerer, ihre Investitionsziele zu erreichen, sehen sie sich im deutschen gewerblichen Wohnungsmarkt doch einer starken Konkurrenz seitens einheimischer institutioneller Investoren gegenüber - bestens vernetzt und mit intimer Marktkenntnis. Interessanterweise steht diese Investmentbilanz konträr zur Situation auf dem Markt für Eigentumswohnungen im Einzelvertrieb. Hier sind es vor allem ausländische kapitalkräftige Privatinvestoren, die einen großen Nachfragedruck insbesondere für hochpreisige Produkte entfalten.

Der Großraum Berlin bleibt die Hauptstadt auch für den gewerblichen Wohnungsmarkt. Kapital in einer Größenordnung von fast 1,8 Mrd. Euro und damit 30 % des deutschlandweiten Investitionsvolumens flossen in den ersten sechs Monaten an die Spree - bei einer außergewöhnlich hohen Quote der internationalen Investoren von 35 %. Hamburg kommt auf 490 Mio. Euro, Düsseldorf auf 280 Mio. Euro.

Auch im zweiten Halbjahr wird dem gewerblichen Wohnungsmarkt ein lebhafter Deal Flow erhalten bleiben. Bestimmend dabei weniger Großportfolios als vielmehr zahlreiche Projektentwicklungen und in einigen Fällen hochwertige Teilportfolios aus Bestandsbereinigungen. Wir bleiben bei unserer Prognose von 15-17 Mrd. Euro in 2017, das läge 50-70 % über dem 10-Jahresschnitt.

Quelle: Jones Lang LaSalle SE (JLL) (ots)