Umsatz am deutschen Immobilienmarkt erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen

Kauffälle und Geldumsätze am deutschen Immobilienmarkt 2009-2019 Bild: "obs/GEWOS GmbH"

Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt ist im Jahr 2018 erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht.

Im vergangenen Jahr belief sich das bundesweite Umsatzvolumen in der Summe aller Immobilienteilmärkte auf rund 258,9 Mrd. Euro, das ist ein Anstieg um 8,0 % gegenüber dem Vorjahr. "Die Dynamik am deutschen Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2018 war bereits das siebte Rekordjahr in Folge", sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. "Ursächlich für den erneuten kräftigen Umsatzanstieg am deutschen Immobilienmarkt war der über alle Segmente festzustellende anhaltende Preisauftrieb, hinzu kamen sektoral steigende Kauffallzahlen, so zum Beispiel im Eigenheim- und Mehrfamilienhaussegment", so GEWOS-Experte Sebastian Wunsch. Über alle Marktsegmente hinweg registrierte GEWOS in 2018 rund 904.400 Kauffälle, das ist ein Rückgang um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr. Der jährliche Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt hat sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt, die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber dem Jahr 2009 lediglich um 17,8 %.

Wohnimmobilien dominieren Marktgeschehen, hoher Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern

Auch in 2018 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 183,4 Mrd. Euro gehandelt. Wie bereits in der vergangenen Woche vermeldet, sind die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern im Zuge der Einführung des Baukindergeldes im vergangenen Jahr um 2,1 % gestiegen, der Geldumsatz mit Eigenheimen erreichte mit rund 66,3 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch (+9,7 %). Der Umsatz aus Verkäufen von Eigentumswohnungen belief sich in 2018 - bei leicht rückläufigen Kauffällen - auf rund 65,9 Mrd. Euro (+4,8 % gegenüber 2017).

Die hohe Nachfrage nach Geschosswohnungen befeuert weiterhin das Umsatzwachstum im Mehrfamilienhaussegment, der entsprechende Geldumsatz ist im vergangenen Jahr erneut erheblich gestiegen. Das bundesweite Umsatzvolumen mit Mehrfamilienhäusern belief sich in 2018 auf rund 33,6 Mrd. Euro (+12,3 %). Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber 2017 um 3,6 % auf bundesweit rund 39.400. Auf die zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städte entfällt in der Summe knapp 40 % gesamtdeutschen Umsatzes mit Mehrfamilienhäusern. Entgegen des bundesweiten Trends ist die Gesamtzahl der Kauffälle 2018 in den Top10-Städten gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % zurückgegangen, der entsprechende Geldumsatz erhöhte sich um 14,2 % auf rund 13,3 Mrd. Euro.

Mehrheitlich waren die Kauffallzahlen in den zehn größten deutschen Städten in 2018 rückläufig, größere Zuwächse gab es lediglich in Essen und Hamburg. In Essen ist die Zahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern in 2018 um 17,5 % auf rund 550 gestiegen, der mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz legte um 45,5 % zu auf rund 435 Mio. Euro. In Hamburg wurden in 2018 rund 500 Kauffälle von Mehrfamilienhäusern registriert (+13,4 % gegenüber 2017), das Umsatzvolumen stieg um 15,8 % auf rund 1,9 Mrd. Euro. Als einzige Stadt der Top10 verzeichnete München im vergangenen Jahr einen Rückgang des Geldumsatzes (-1,8 % auf rund 1,2 Mrd. Euro), die Zahl der Kauffälle verringerte sich in der bayrischen Landeshauptstadt im Vorjahresvergleich um 4,0 %.

"Wie anhand unserer kleinräumigen Daten ersichtlich ist, hat sich der Fokus der Investitionstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment weiter vom Kernstadtbereich der großen Städte hin zu den jeweiligen Umlandkreisen verlagert. Dies korrespondiert mit der Nachfrageentwicklung, die sich zuletzt, auch aufgrund des vielfach bereits sehr hohen Miet- und Kaufpreisniveaus, stärker auf das Umland der Großstädte konzentrierte", erklärt Sebastian Wunsch. "Hinzu kommt die ungleichgewichtige Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen, die speziell in den Kernstädten zu steigenden und teilweise bereits sehr hohen Kaufpreisfaktoren geführt hat und die selbst bei langfristig angelegten Investitionen eine auskömmliche Gestaltung anhand von Mieterträgen zunehmend erschwert", so Wunsch weiter. Sowohl Kauffälle als auch Geldumsätze sind in der Summe der an die fünf Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt angrenzenden Landkreise in 2018 mit +13,7 % (Kauffälle) bzw. +22,5 % (Geldumsatz) überdurchschnittlich stark gestiegen.

Besonders kräftig zog die Transaktionsaktivität im Umland Frankfurts mit +20,2 % an, der Geldumsatz erhöhte sich binnen Jahresfrist um 19,6 %. Im Kölner und Hamburger Umland stiegen die Kauffallzahlen im Vorjahresvergleich um 16,9 bzw. 11,2 %, die Umsatzvolumina erhöhten sich um 95,0 bzw. 9,3 %, wobei die Umsatzverdopplung im Umland Hamburgs teilweise auf hochpreisige Großtransaktionen zurückzuführen ist. Von den fünf Metropolen verzeichnete in 2018 einzig das Münchner Umland einen Rückgang der Kauffallzahlen (-11,2 %). "Kaufinteressenten scheinen Ihren Suchradius um die bayrische Landeshauptstadt immer weiter ausdehnen. Im vergangenen Jahr haben wir in diversen oberbayrischen Landkreisen, die nicht direkt an München grenzen, stark steigende Geldumsätze mit Mehrfamilienhäusern registriert - vielfach bei steigenden Kauffallzahlen", sagt GEWOS-Experte Sebastian Wunsch.

Flächenmangel verschärft sich - weniger Baulandverkäufe, insbesondere in Großstädten

Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. "Die Grundstückskosten nehmen einen großen und stetig wachsen Anteil an den Herstellungskosten im Wohnungsbau ein. Hier spielen zwei Aspekte eine Rolle: Baureife Flächen sind rar, vorhandenes Bauland ist teuer und es wird vielfach weiterhin zu Höchstpreisen veräußert", sagt Sebastian Wunsch. "Das hat natürlich Auswirkungen darauf, welche Art von Bauvorhaben realisiert werden und eine entsprechende preistreibende Wirkung, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment", so Wunsch weiter.

Der Mangel an Grundstücken scheint sich nun zu verschärfen: In 2018 ist die Zahl der Kauffälle von baureifem Wohnbauland gegenüber dem Vorjahr um 5,7 % zurückgegangen, auf bundesweit rund 98.300. Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2013 wieder die Marke von 100.000 Kauffällen pro Jahr unterschritten. Noch in den Neunzigerjahren, der letzten Hochphase des deutschen Wohnungsbaus, waren es jährlich im Schnitt rund 180.000 Verkäufe und in den Nullerjahren immerhin noch 140.000. Bereits in 2017 waren die Transaktionen von Wohnbauland um 1,0 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Der Flächenumsatz am Teilmarkt für Wohnbauland verringerte sich in 2018 um 2,5 % und erreichte am Jahresende rund 10.000 ha, infolge weiterer Preissteigerungen lag der Geldumsatz mit rund 17,6 Mrd. Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau (-0,5 % gegenüber 2017).

"Die Kauffallzahlen und Flächenumsätze im Bereich Wohnbauland waren in 2018 über alle Kreistypen hinweg rückläufig. Besonders deutliche Rückgänge haben wir in den kreisfreien Großstädten und hier im Speziellen in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten festgestellt", erklärt Sebastian Wunsch von GEWOS. In der Summe der Top10-Städte ist die Zahl der Wohnbaulandkäufe in 2018 um 5,9 % auf rund 3.400 zurückgegangen, der hiermit verbundene Flächenumsatz verringerte sich um 12,5 % auf knapp 370 ha. Der entsprechende Geldumsatz ist im Vorjahresvergleich lediglich um 6,9 % auf rund 4,5 Mrd. Euro gesunken, was auf weitere Preissteigerungen hindeutet. Im Zehnjahresvergleich hat sich der Geldumsatz aus Wohnbaulandverkäufen in den zehn größten deutschen Städten mit +170,7 % fast verdreifacht, der Flächenumsatz verringerte sich gegenüber 2009 lediglich um 23,5 %.

Zurückgegangen sind in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten in 2018 vor allem die Kauffälle von Bauflächen für den Geschosswohnungsbau. In der Summe der Top10-Städte wurden im vergangenen Jahr nur rund 900 entsprechende Kauffälle registriert (-15,8 %), der hiermit verbundene Flächenumsatz ist um 26,7 % auf rund 160 ha zurückgegangen, der Geldumsatz belief sich auf rund 2,7 Mrd. Euro (-20,9 %). "In München scheint das Flächenpotenzial nun vollends ausgeschöpft zu sein", sagt Sebastian Wunsch. "In 2018 ist der Flächenumsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau in der bayrischen Landeshauptstadt auf rund 10 ha und damit auf den geringsten Wert der vergangenen 20 Jahre gesunken. In den Jahren vor 2018 standen jährlich zwischen 30 und 40 ha für den Bau von Geschosswohnungen zur Verfügung", so Wunsch weiter. Gegenüber dem Jahr 2017 verringerte sich der Flächenumsatz in München um 65,5 %, die Preise sind binnen Jahresfrist über alle Wohnlagen um 8,0 % gestiegen - ausgehend von einem bereits sehr hohen Niveau.

"In 2018 wurden voll erschlossene Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau in durchschnittlichen Münchner Lagen im Schnitt für 3.000 Euro/m2 veräußert, in guten zentralen Lagen für rund 6.400 Euro/m2 - jeweils ohne Berücksichtigung von Innenstadtlagen", erläutert GEWOS-Experte Sebastian Wunsch. Auch in Leipzig (-42,4 %), Stuttgart (-33,3 %) und Berlin (-26,7 %) sind die Flächenumsätze in 2018 deutlich gesunken. In Hamburg legte der Geldumsatz mit Bauland für den Geschosswohnungsbau um 26,2 % zu und das trotz des ebenfalls rückläufigen Flächenumsatzes ( 11,8 %). Verantwortlich hierfür waren steigende Kauffallzahlen bei Flächen auf denen frei finanzierter Mietwohnungsbau entstehen soll. Über alle Lagen verteuerten sich Geschosswohnungsbauplätze in der Hansestadt in 2018 um 20 %.

"Die Transaktionszahlen des vergangenen Jahres stimmen wenig optimistisch für den deutschen Wohnungsbau der kommenden Jahre - in den größten deutschen Städten ist der Handel mit Geschosswohnbaugrundstücken in 2018 quasi zum Erliegen gekommen", kommentiert Sebastian Wunsch. Die Ausweisung von Bauland ist ein langwieriger Prozess, viele Empfehlungen zu einer schnelleren Aktivierung vorhandener Flächenkontingente hat erst kürzlich die von der Bundesregierung eingesetzte Baulandkommission vorgelegt, diese gilt es nun schnellstmöglich umzusetzen. "Dass Planungs- und Genehmigungskapazitäten in den Bauämtern vielfach knapp sind, ist bereits seit Jahren bekannt.

Wichtig ist nun, dass die Kommunen finanzielle Unterstützung erhalten, um den personellen Aufwuchs zu bewältigen", sagt Sebastian Wunsch. "Längst überfällig ist zudem die Abkehr von der Höchstpreisvergabe, die Konzeptqualität muss darüber entscheiden, wer letztlich den Zuschlag für ein Grundstück erhält. Außerdem braucht es mehr interkommunale Zusammenarbeit - die Metropolkerne allein werden es nicht schaffen. Um zu einer raschen Ausweitung der Bautätigkeit zu kommen und die Preisanstiege im Zaun zu halten, müssen alle regionalen Akteure zielgerichtet zusammenarbeiten", so GEWOS-Experte Wunsch weiter.

Prognose: Erneute Umsatzzuwächse infolge weiter steigender Preise in 2019

Auf Basis aktueller Transaktionszahlen aus dem ersten Halbjahr 2019, erwartet GEWOS, dass der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt bis zum Jahresende auf rund 267,0 Mrd. steigt (+3,1 % gegenüber 2018). "Die Nachfrage - speziell nach Wohnimmobilien - ist trotz der konjunkturellen Eintrübung weiterhin hoch. Stützend wirkt hier das historisch niedrige Zinsniveau und die weiterhin gute Arbeitsmarktlage.

Hinzu kommen weiter steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie bereits bestehende Nachfrageüberhänge bei weiterhin relativ schwacher Bautätigkeit", sagt Marktanalyst Sebastian Wunsch. Im Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS, dass die Umsätze mit Wohnimmobilien in 2019 auf rund 191,1 Mrd. Euro steigen (+4,2 %), die Zahl der Kauffälle dürfte in der Summe der vier Marktsegmente (Wohnbauland, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) erneut leicht zurückgehen. "Die Kaufpreisentwicklung im Bereich Wohnen hat sich, nach den hohen Steigerungsraten der Vorjahre, im laufenden Jahr etwas abgeschwächt. Das spiegelt sich in einem schwächeren Umsatzwachstum wider", erläutert Sebastian Wunsch. Leicht steigende Kauffallzahlen erwartet GEWOS für 2019 lediglich im Eigenheim- und Mehrfamilienhaussegment, die Geldumsätze dürften hier auf rund 69,1 bzw. 35,7 Mrd. Euro steigen (+4,2 bzw. +6,2 %). Die Umsätze mit Eigentumswohnungen werden nach der Prognose von GEWOS im laufenden Jahr voraussichtlich auf rund 68,2 Mrd. Euro steigen (+3,5 %). Bei leicht rückläufigen Kauffällen und Flächenumsätzen, dürfte sich der bundesweite Geldumsatz mit Wohnbauland in 2019 auf rund 18,1 Mrd. Euro belaufen (+2,6 %).

Über die Immobilienmarktanalyse IMA®:

GEWOS erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA® jährlich für alle Stadt- und Landkreise Deutschlands die abgeschlossenen Grundstückskaufverträge und die mit diesen Verträgen verbundenen Geldumsätze. Damit ist die IMA® die einzige umfassende Analyse des Kaufgeschehens von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, deren Ergebnisse flächendeckend in tiefer regionaler Differenzierung auf tatsächlichen Verkäufen beruhen. In die aktuelle Analyse sind rund 904.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2018 eingeflossen. Ergänzend zur Analyse des Transaktionsgeschehens des jeweils abgelaufenen Jahres, beinhaltet die IMA® fundierte Prognosen für das laufende und das kommende Jahr auf Basis umfangreicher Zeitreihen - jeweils in kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen Teilmärkten.

Quelle: GEWOS GmbH (ots)