Immobiliengeschäft mit Flüchtlingsunterkünften: was Til Schweigers "Freunde" und andere Unternehmer bedenken sollten

Erstaufnahmeeinrichtung für Geflüchtete Bild: Caruso Pinguin, on Flickr CC BY-SA 2.0

Die junge Flüchtlings-Industrie lockt mit traumhaften Renditen von bis zu 20% pro Jahr. Das lockt auch Glücksritter wie jene "Freunde" von Til Schweiger an, die im niedersächsischen Osterode eine alte Kaserne zur Vorzeige-Unterkunft für Flüchtlinge umbauen wollen und durch die Berichterstattung der "Welt am Sonntag" und des "NDR" nun im zweifelhaften Licht stehen. Markus Gildner, Immobilienunternehmer und Entwickler des innovativen Wohnkonzepts für Flüchtlinge "The Peoples Project" in Eckental / Mittelfranken (www.thepeoplesproject.eu) listet die Herausforderungen für seriöse Geschäftsleute auf, die sich der Herausforderung stellen wollen.

Die Flüchtlingsunterbringung erfolgt nach zwei Vertragsmustern - dem Beherbergungsvertrag oder dem sog. Wohnraumüberlassungsvertrag. Die vermeintlich attraktiven Kopfpauschalen des Beherbergungsvertrags von bis zu 30 EUR oder mehr pro Tag geraten schnell zum wirtschaftlichen Albtraum. Denn das komplette Unterbringungs- und Versorgungsrisiko liegt beim Betreiber. Die Nebenkosten, der Energieverbrauch und die Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung sind erheblich. Außerdem fällt bei Beherbergungsverträgen mit bis zu 6 Monaten Laufzeit und auf Zusatzleistungen Mehrwertsteuer an, welche von den EUR 30 Kopfpauschale in Abzug zu bringen ist. Eine Tatsache, welche nicht jedem Vermieter bewusst ist und zur Steuerhinterziehung führen kann.

Finanzplanung und Finanzierung

Der interessierte Investor sollte unbedingt auf soliden finanziellen Beinen stehen, denn unvorhersehbare Belastungen können ein Projekt zum Scheitern bringen. Banken sind bei Flüchtlingsprojekten noch zurückhaltender als bei üblichen Kreditvergaben.

Baurecht und architektonisches Konzept

Eine Baugenehmigung bzw. ein Bestandsgebäude ist noch kein Garant für die Zulässigkeit der Unterbringung von Flüchtlingen. Das Gesetz hat die Unterkunft für Asylbewerber (noch) nicht einer eindeutigen Nutzungsart zugeordnet. Demzufolge entscheiden die Verwaltungsgerichte bei Drittklagen höchst individuell nach Sachlage. Wird ein Neubau oder die Umwidmung eines Bestandsbaus zur Asylbewerberunterkunft geplant, ist auf jeden Fall ein Bauantrag notwendig. Je nach architektonischem Konzept ist unter Umständen von einem Sonderbau eines Wohnheims auszugehen, der nicht in allen Gebieten zulässig ist.

Problem- und Krisenmanagement

Betreiber von Flüchtlingsunterkünften stehen im Zentrum lokaler Presseberichterstattung und in vielfacher Kritik durch verängstigte Anwohner und politischer Profiteure, die das Projekt verhindern wollen. Das geht von Diskussionen am Bauzaun über Eingaben und Petitionen an die Politikprominenz bis hin zu Klagen vor Verwaltungs- und Zivilgerichten und natürlich den üblichen anonymen Anzeigen bei Berufsgenossenschaften, Zoll, etc. Auch wenn alle Gesetze und Vorgaben eingehalten werden, ist der zeitliche Aufwand zur Bewältigung dieser Widerstände enorm.

Bauliche Substanz und Gebäudetechnik

Aufgrund der Tatsache dass 2-3 mal so viele Bewohner auf demselben Raum wie herkömmlich wohnen, mit einer etwa 10 mal höheren Wechselfrequenz ergibt 20-30 mal mehr wechselnde Bewohner auf einen Zeitraum von 10 Jahren. Dies bringt einen ebenso höheren Verschleiß der baulichen Substanz und Gebäudetechnik und entsprechende Kosten mit sich.

Energieeinsparung und Brandschutz

Bei der Umwidmung von Bestandsgebäuden und damit verbunden Arbeiten an Fassade, Dach, Fenster und Decken ist davon auszugehen dass aktuelle Vorschriften, wie z.B. die Energieeinsparverordnung und insbesondere der vorbeugende Brandschutz eingehalten werden. Dies wird von vielen Investoren aus Kostengründen vernachlässigt, womit die Nutzung und damit die Unterbringung von Asylbewerbern schlicht und ergreifend nicht gesetzeskonform ist ? Bußgelder bis hin zu einer Nutzungsuntersagung können die Folge sein.

Nachhaltige Investition / Folgenutzungskonzept

Irgendwann wird sich die Lage beruhigen und hastig geschaffene Unterbringungsmöglichkeiten werden nicht mehr benötigt. Hat sich der Investor nur unzureichende Gedanken über ein Folgenutzungskonzept gemacht, verteilen sich über ganz Deutschland leerstehende Gebäude als stumme Zeugen der Flüchtlingsflut. Ganz zu schweigen von etwaigen Restverbindlichkeiten der laufenden Finanzierung.

Standortwahl, Infrastruktur und Arbeitsmarkt

Integration gelingt nur, wenn die Asylbewerber die Möglichkeit haben am öffentlichen Leben teilzunehmen. Da hilft es wenig, wenn Asylbewerber in ohnehin schon strukturschwachen Regionen angesiedelt werden, wo die Infrastruktur, wie z.B. der öffentliche Personennahverkehr auf ein Mindestmaß geschrumpft wurde und Arbeitsplätze fehlen.

Markus Gildner plant bereits weitere Neubauprojekte für Flüchtlinge in Bayern.

Quelle: THE PEOPLES PROJECT (ots)