Transparenz im Immobilienvertrieb

"Bei mir beißen die berüchtigten Anlegeranwälte künftig auf Granit", sagt Andreas Blücher (50) und Geschäftsführer der Antractis-Beratungsgesellschaft (100 MA) aus Berlin-Charlottenburg.

Mit absoluter Transparenz für den Kunden und einem Anwalts-Sicherheitssiegel rollt Blücher nun den Immobilienvertrieb neu auf und will so Ärger und teuren Rückabwicklungen künftig aus dem Weg gehen.

Seit 27 Jahren verkauft der Investor vermietete Wohnungen als Kapitalanlage. Und so lange er denken kann, gab es Versuche von findigen Anwälten, den Käufern das Geschäft im Nachhinein madig zu machen und mit teurer anwaltlicher Hilfe rückabwickeln zu lassen. Und Blücher hat stets nachgegeben. Blücher: "Kein einziger Fall wurde von uns vollstreckt oder landete vor Gericht. Wir haben uns mit dem Käufer immer gütlich geeinigt. Wenn jemand arbeitslos wurde oder ein Partner verstarb, dann verzichteten wir sogar auf die branchenüblichen drei Prozent Aufwandsentschädigung, die der Käufer bei Rücktritt zahlt. Dem Anwalt schickten wir von der Aufhebungsvereinbarung eine Kopie zu. Das alles waren Einzelfälle."

Doch was seit kurzem auf dem Immobilienmarkt passiert, treibt dem Profi Zornesröte ins Gesicht. Blücher: "Es gibt eine regelrechte Flut von Mandantenfang-Briefen. Kaum habe ich in jüngerer Vergangenheit eine Anlage fertiggestellt und fast alle Wohnungen verkauft, ob in Berlin-Schmargendorf oder im brandenburgischen Finsterwalde, kommt ein so genannter Anlegeranwalt, meldet bei der Hausverwaltung Kaufinteresse an und lässt sich die Liste aller Mitkäufer aushändigen. Mit diesen Daten geht er zu einem Verein, den er mit Spenden unterstützt. Dieser Verein verschickt dann an die Käufer Verunsicherungsbriefe, sie hätten zu viel Geld bezahlt und könnten die Wohnung später nicht mehr verkaufen. Den Briefen liegt gleich ein Fragebogen bei, den der Verein an einen Fachanwalt übergibt. Der würde dann im Namen der Käufer den Bauträger anschreiben und die Rückabwicklung einleiten.

Allein für so einen Brief kassiert ein Anwalt 1.250 Euro, obwohl der Text nur einmal aufgesetzt und nur der Absender und die Wohnungsnummer ausgetauscht wird. Bei mir war es zum Beispiel die Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger (SGK e.V.) aus Berlin-Schöneberg. Sie empfiehlt unter anderen den bekannten Verbraucherschützer und Anwalt Jochen Resch aus Charlottenburg. Die SGK verunsicherte alle 200 Käufer von wirklich erstklassigen Wohnungen meiner Anlage in Schmargendorf. Und die Anlegeranwälte traten sich dabei sogar gegenseitig auf die Füße. Im Falle der Schmargendorfer Wohnanlage bekamen meine Käufer sogar einen zweiten Brief mit demselben Inhalt von dem Anlegerschutzanwalt Dr. Thomas Storch aus Alt-Kaulsdorf."

Immerhin sieben Käufer waren so stark verunsichert, dass sie im Nachhinein aus dem Geschäft ausstiegen. Die Wohnungen sind inzwischen erneut verkauft. Doch Dr. Storch lässt nicht locker. Nach seinen Angaben hat er sich von 60 Käufern ein Mandat für eine Kaufrückabwicklung übertragen lassen.

Blücher reichts: "Ich habe zusammen mit einer wirklich unabhängigen und bekannten Berliner Anlegerschutzkanzlei ein wasserdichtes Qualitäts-Verkaufs-Management erarbeitet. Es schafft für beide Seiten, für die Käufer und den Verkäufer, höchstmögliche Aufklärung und Sicherheit. Bis auf einen Atomschlag werden bei jedem Verkauf wirklich alle Risiken genau besprochen und alle Bedenken ausverhandelt. Nichts bleibt mehr offen oder im Unklaren. Und jeder Störenfried, der später an einer möglichen Auflösung des Geschäfts Geld verdienen will, beißt sich die Zähne aus."

Wie funktioniert das Qualitäts-Verkaufs-Management der Antractis?

Blücher: "Sehen Sie. In der Lebensversicherung und Investmentbeteiligung haben wir eine Gesetzessituation. Alles ist gesetzlich vorgeschrieben. In der vermieteten Immobilienbranche dagegen gibt es ein Richterrecht. Vieles ist ungeregelt. Das nutzen Rechtsanwälte aus und schieben Prozesse bis zum Bundesgerichtshof an. Dem schieben wir mit unserer Qualitätssicherung einen Riegel vor. Es funktioniert in 3 Phasen.

1. Phase: Vor Bank- und Notartermin

Anwälte wie z.B. Jochen Resch behaupten, die Käufer der Wohnungen hätten Berechnungen zur Liquidität und Steuer nie bekommen und wüssten deshalb gar nicht, warum sie überhaupt die Wohnung gekauft hätten. Deshalb gehen wir mit den Käufern alle Berechnungen genau durch und lassen diese gegenzeichnen.

Weiter behaupten diese Anwälte, die Käufer hätten die Risiken nicht gekannt, sie seien nicht umfänglich über die Risiken informiert worden. Deshalb arbeiten wir wie bei einer Versicherung mit einem Beratungsprotokoll. Es besteht aus vier Seiten. Auf der ersten Seite werden die Chancen dargestellt, und auf den drei restlichen Seiten werden alle Risiken untersucht.

2. Phase: Nach Banktermin und vor Notartermin

Nachdem die Bank das Darlehen zugesagt hat, werden alle Berechnungen aus der Musterberechnung auf die konkreten Zimmergrößen angewandt. Manchmal fallen die Zinsen dadurch ein Zehntel höher oder ein Zehntel niedriger aus, als bei der Bank ursprünglich eingereicht. Dann bekommt der Verkäufer noch einmal alles genau vorgerechnet. Es wird wieder ein Beratungsprotokoll mit den diesmal endgültigen Zahlen angefertigt. Falls es zwischen den eingereichten Unterlagen und den von der Bank genehmigten Zahlen keinerlei Unterschiede geben sollte, ist das natürlich nicht nötig. Aber bei der kleinsten Veränderung wird das so gemacht. Erst dann wird der Darlehensvertrag unterschrieben.

3. Phase: Die Qualitätsbefragung nach dem Notartermin

Das ist die entscheidende Phase. Ein Rechtsanwalt, den der Käufer nicht kennt, ruft den Käufer an und stellt ihm 13 ganz harte Fragen. Der Anwalt sagt: Das ist eine Qualitätsbefragung, ob alles ordentlich vonstatten ging. Wenn es nicht so stattgefunden hat, werden wir das Geschäft rückabwickeln. Ich werde Ihnen jetzt meine Fragen stellen. Zum Beispiel wird gefragt: Sind Sie über Risiken informiert für den Fall der Arbeitslosigkeit? Wissen Sie über die Langfristigkeit Ihres Vertrages Bescheid? Wissen Sie, dass nach 10 beziehungsweise 12 Jahren Ihr Steuervorteil wegfällt? Der Rechtsanwalt stempelt die Befragung ab und unterschreibt, nachdem er alle Daten zum Befragten und zu Ort und Inhalt eingetragen hat. Das Dokument kommt als Protokoll zu den Verkaufsakten.

Sollte später ein Anlegerschutzanwalt auftauchen und behaupten, das Beratungsprotokoll bei seinem Mandanten reiche nicht aus, so würde unser Anwaltsprotokoll dieses Argument ins Leere laufen lassen. Ein Richter würde fragen, ob denn der Befrager ein Amtswürdenträger gewesen sei. Und da ein unabhängiger Rechtsanwalt so ein Amtswürdenträger ist, der das gesamte Verkaufsmodell noch einmal zusammen mit dem Käufer überprüft hat, ist das Protokoll sogar eine Urkunde, die vom Gericht anerkannt wird. Die Lage ist für den aufhetzenden Rechtsanwalt erdrückend. Niemand kann mehr behaupten, die Käufer wurden nicht rechtzeitig und ausreichend aufgeklärt. Wenn jeder das in unserer Branche so machen würde, wären die Anlegerschützer und Anwälte arbeitslos. Aber zugegeben, so eine Rechtsanwalts-Siegel kostet natürlich eine Menge Geld."

Für Deutschlands umstrittensten aber auch erfolgreichsten Anleger-Anwalt Jochen Resch (59) aus Charlottenburg sind die Maßnahmen von Andreas Blücher und seiner Antractis keine Überraschung. Dem Finanznachrichtendienst www.gomopa.net sagte Resch: "Es musste auf Seiten der Bauträger etwas passieren. Viele Vertriebsmitarbeiter und Makler leben doch über Ihre Verhältnisse. Porsche, Ferraris, Eigentumswohnungen, Maßanzüge, Weltreisen. Um das Niveau zu halten, müssen immer mehr Wohnungen in immer kürzeren Abständen verkauft werden. Die Kunden werden regelrecht überrumpelt. Die Beschwerden nehmen zu. Verbraucherschützer und Anwälte reagieren darauf. Auf Dauer können sich seriöse Bauträger solche Makler und Vertriebspartner ganz bestimmt nicht leisten."

In diesem Punkt über die schwarzen Vetriebsschafe gibt die Bauträgerfirma Antractis dem Anleger-Anwalt Recht. Geschäftsführer Blücher: "Ja, wir ziehen daraus unsere Konsequenzen. Jeder Vermittler von Antractis muss sich schriftlich unserem neuen Qualitäts-Sicherungs-Management unterwerfen. Ansonsten bekommt er gar keinen Vermittlervertrag. Unsere Maßnahme wühlt natürlich den Immobilienmarkt auf. Aber am Ende wird sich derjenige durchsetzen, der den Käufer restlos aufklärt." 

Quelle: GoMoPa (Siegfried Siewert)