Sicherheiten beim Immobilienübertrag

Beim Erwerb eines Eigenheims geht es nicht nur um viel Geld, sondern auch um die Abwicklung eines vielschichtigen Kaufvertrages. Käufer und Verkäufer sind angehalten, Vertragsmängel oder Pannen bei der Kaufabwicklung nach Möglichkeit auszuschließen. Andernfalls kann der Eigentumsübergang scheitern.

Damit ein rechtswirksamer Kaufvertrag zustande kommt, sollten Investoren wissen, wie der Immobilienerwerb funktioniert und auf was dabei zu achten ist.

Individuelle Bedingungen aushandeln

"Der Kauf einer Immobilie geschieht stets in mehreren Schritten", erklärt Robert Anzenberger, Vorstand des bundesweit tätigen Immobiliendienstleisters PlanetHome. Dabei sichert sich der Käufer peu à peu die Rechte an der Immobilie, der Verkäufer im Gegenzug den vereinbarten Kaufbetrag. Bevor es zum eigentlichen Notartermin kommt, sollte man mit dem Verkäufer alle wesentlichen Konditionen und Vertragsdetails aushandeln. Etwa: Welche Mängel weist das Objekt derzeit auf? Wer beseitigt diese und wann geschieht das? Zu welchem Zeitpunkt kann der neue Eigentümer einziehen? Wie viel soll die Immobilie kosten und wann fließt das Geld? "Beim Aushandeln der Vertragskonditionen und dem Besuch beim Notar kann die Mitwirkung eines Maklers hilfreich sein", rät Anzenberger. Schließlich kenne dieser die häufigsten Fehlerquellen sowie verborgene Fallstricke. Bei strittigen oder unklaren Punkten könne der Makler auch zwischen den Parteien vermitteln.

Die Mängelerfassung und -beseitigung ist häufig ein Knackpunkt bei der Vertragsgestaltung. Als Grundprinzip gilt: Ihre Regulierung ist Verhandlungssache. So können Mängel oder Unzulänglichkeiten am Objekt oder Grundstück zum Beispiel über den Verkaufspreis geregelt werden. Bei Altbauten besteht die Praxis, nur selten umfangreiche Haftungsrechte zu übernehmen; bei neueren Eigentumswohnungen sollte man sich vergewissern, dass für Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Rücklagen vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, kann ein Ausgleich über den Verkaufspreis erfolgen. Beim Erstellen der Mängelliste sollten Käufer darauf achten, dass der Verkäufer zusichert, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind. Durch diese Vertragsklausel kann der Altbesitzer auch im nachhinein noch haftbar gemacht werden.

Notar überwacht Eigentumsübergang

Sind sich beide Seiten einig, folgt der Gang zum Notar. Dieser veranlasst die nächsten Schritte: Er beantragt die Auflassungsvormerkung, lässt die alte Grundschuld löschen und veranlasst die Gemeinde, auf ihr Vorkaufsrecht für das Grundstück zu verzichten. Gemeinsam mit dem Notar oder dem Makler nimmt der Käufer Einblick in das Grundbuch. Daraus ist zum Beispiel ersichtlich, wem die Immobilie tatsächlich gehört und wie hoch sie aktuell belastet ist. Ist der Grundbuchauszug unverständlich, so kann sich der Käufer die Einzelheiten von den Experten erklären lassen. Auf diese Weise werden nicht nur Unklarheiten beseitigt, sondern auch unangenehme Überraschungen ausgeschlossen.

Der Eigentumsübergang geschieht durch die Umschreibung im Grundbuch. Dieser Vorgang kann etliche Tage dauern und wird vom Notar überwacht. Solange die Grundbuchänderung nicht geschehen ist, bleibt der Alt-Eigentümer rechtlich gesehen Besitzer der Immobilie. Ist der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, kann der Kaufpreis in Richtung Verkäufer fließen. Mit der formalen Umschreibung befreit sich der Alt-Eigentümer von seinen Verpflichtungen, der neue Eigentümer tritt in seine Nachfolge. Für die einzelnen Schritte des Eigentumsübergangs ist die Unterstützung durch Immobilienprofis grundsätzlich anzuraten. "Makler und Notare haben die Pflicht, die Vertragsparteien umfassend zu beraten und für eine korrekte Abwicklung des Geschäfts zu sorgen", klärt Anzenberger auf. Das sorgt für ein hohes Maß an Sicherheit. Wer unsicher ist, welcher Makler für ihn der Richtige ist, der sollte nach vertraglich gebundenen Beratern Ausschau halten, die ihre Dienste im Rahmen anerkannter Immobilienvermittler anbieten.

Quelle: PlanetHome AG