Immobilien: Hamburg sprengt alle Rekorde

Absolute Rarität: die künftigen Sophienterrassen mit Alsterblick in Harvestehude. Bild: GoMoPa

Harvestehude an der Alster im Herzen Hamburgs ist das Synonym für große, weiße Gründerzeitvillen mit weitläufigen Grundstücken. Hier leben Hamburger Kaufmannsdynastien, Prominente und Unternehmer, die Wert auf ruhiges, grünes Wohnen am Wasser bei gleichzeitiger Anbindung an die Stadt legen.

Eines der letzten großen Grundstücke (44.000 Quadratmeter Konversionsgelände) gehörte viele Jahre der Bundeswehr. Jetzt entstehen dort bis zum Jahr 2012 fünf neue Stadtvillen mit 150 Wohnungen. Die Kaufpreise sollen im Liebhaberbereich enden: 17.300 Euro pro Quadratmeter. Damit übertreffen die Sophienterrassen, so heißt das neue Luxusquartier, bei dem der Modezar und Sohn eines Blankeneser Dosenmilch-Fabrikanten (Glücksklee) Karl Lagerfeld (75) für zwei Häuser das Innendesign übernahm, sogar noch die Quadratmeterpreise für die drei Penthouse-Wohnungen, die gerade mit 140, 160 und 340 Quadratmetern Wohnfläche im 63 Meter hohen Marco Polo Tower in der neuen HafenCity an der Elbe entstanden sind. Die Penthouse-Preise liegen dort bei 11.000 Euro pro Quadratmeter. Wer es weniger luxuriös mag: Als Alternative entsteht zur Zeit südlich der Elbe im Hamburger Vorort Harburg eine kleine HafenCity. Hier bekommt man die Eigentumswohnungen ab 1.400 Euro pro Quadratmeter.

Warum boomt Hamburg so und steht nach einer diesjährigen Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) unter 500 weltweit agierenden Investoren auf Platz 2 gleich nach München? Im Vorjahr stand Hamburg noch in der weltweiten Investorengunst nach Moskau und Istanbul an dritter Stelle. Der Finanznachrichtendienst GoMoPa.net sprach mit Oliver Koob, geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Hamburg Immobilien GmbH, über die neuesten Immobilientrends in der freien Hansestadt.

GoMoPa: Macht Hamburg gerade eine dicke Welle anstatt Understatement auf dem Immobilienmarkt? Wir spielen hierbei auf die große Anzahl neuer Nobelprojekte in der Stadt an. Vor zehn Jahren wurden solche Projekte belächelt und sogar mit Empörung aufgenommen. Was war übrigens das allererste Luxusprojekt in Hamburg? Heute muss es ja ein Karl Lagerfeld sein, der zum Beispiel die Sophienterrassen in Harvestehude mitgestaltet. Ist das die Neuheit des Marktes: Interior Design?

Koob: "Hamburg macht grundsätzlich nach wie vor nicht auf dicke Welle. Wobei Ausnahmen auch hier die Regel bestätigen. Im Segment der Nobelprojekte legt Hamburg zwar im Vergleich zu anderen Metropolen gerade deutlich nach, und man kann derzeit von einem für Hamburger Verhältnisse außergewöhnlich großen Angebot an Luxus-Neubaueigentumswohnungen sprechen. Nur wenn man sich diese Immobilienprojekte genauer ansieht, verdienen nur einige wenige das Prädikat nobel. Bei Projekten gerade in diesem Segment spielen viele Kriterien eine Rolle. Und am Ende steht nur dasjenige Projekt als noble Adresse da, welches sich auch verkaufen lässt. Denn eines steht fest: Schon immer ließen sich in Hamburg Luxusimmobilien nur dann im Markt erfolgreich verkaufen, wenn der Preis stimmte. Die verschiedenen Angebote in dieser Immobilienkategorie kommen im Markt grundsätzlich gut an. Der Anspruch der Kaufinteressenten an Ausstattung, Qualität, Interior Design, Handling und Service ist höher denn je.

Als erstes Luxusprojekt in Hamburg würde ich den Neubau Schöne Aussicht 28 an der Außenalster in Uhlenhorst bezeichnen. Hier wurde unter Verwendung höchster Qualität für damalige Verhältnisse Ende der 90er Jahre ein Meilenstein gesetzt, der sich noch heute großer Beliebtheit erfreut.

Interior Design spielt heute tatsächlich eine ganz andere Rolle als noch vor wenigen Jahren. Dies hat zur Folge, dass alle Luxus-Projekte in ihrer Planungsphase unter Hinzuziehung teilweise international bekannter Interior-Designer entwickelt werden. Diese Handschrift ist für den Erfolg der Immobilie im Markt später nicht zu unterschätzen. Ob es nun gerade der von Ihnen genannte Designer sein muss, wird sich zeigen. Deutliche Erfolge haben vor allem lokale Interior-Designer in der Hansestadt zu verzeichnen."

GoMoPa: Gehört zur neuen Luxusschwemme auch das Kriterium spektakuläre Architektur? Wie beim yoo-Projekt von Philippe Starck, Vivacon oder dem Marco Polo Tower, alle drei in der künftigen HafenCity an der Elbe? Was ist für Hamburg spektakulär?

Koob: "Spektakuläre Architektur ist in Hamburg vor allem eine Frage der Lage, wenn man unter spektakulär vor allem Modernität und Transparenz versteht. In sich neu entwickelnden Gebieten ist spektakuläre Architektur sehr gefragt. In den gewachsenen Strukturen wie an der Alster oder der Elbe wird auch gern der sich an klassischer Architektur orientierende Neubau erworben. Wobei es auch dort architektonisch spektakuläre Highlights gibt und diese dem Stadtbild durchaus gut tun."

GoMoPa: Ist es so, dass Hamburg seit zehn Jahren an zu geringen Baugenehmigungen leidet? Welche Auswirkungen hat das auf den Markt?

Koob: "Im angesprochenen Bereich der Luxusimmobilien kann man derzeit nicht von einem zu niedrigen Angebot sprechen. Dringend benötigt werden jedoch Immobilien im unteren und mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 1.000.000 Euro. Hier könnte es mit den Baugenehmigungen durchaus schneller gehen. Das zu niedrige Angebot führt zu einem enormen Nachfrageüberhang. Der Markt schreit förmlich nach Immobilien wie diesen."

GoMoPa: Ist es so, dass bei Luxusobjekten an der Elbe wie Hafen-City und Neumühlen in Ottensen Quadratmeterpreise bis zu 15.000 Euro erzielt werden? Das entspräche einer Steigerung von 40 bis 50 Prozent. Gibt es dafür ein Beweisobjekt?

Koob: "Es ist richtig, dass Preise um 15.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen werden. Erzielt wurden diese zwar noch nicht. Dass sie erzielt werden, liegt aber durchaus im Bereich des Wahrscheinlichen, da diese an einer Hand abzuzählenden Penthouses tatsächlich gigantische Blickachsen aufweisen, die ihresgleichen suchen werden."

GoMoPa: Leidet die Hafen-City im Augenblick nicht darunter, dass sie kein gewachsener Stadtteil, sondern eine Retortenstadt ist und dass noch mindestens zehn Jahre lang mit Baulärm und Baudreck zu rechnen ist?

Koob: "Das Vorurteil der Retortenstadt hängt der HafenCity mittlerweile zu Unrecht an. Auch, wenn der große Supermarkt vor Ort noch fehlt, so hat sich eine Mixtur an Einzelhandel etabliert, der seine Attraktivität nicht verstecken muss. Jedenfalls die Bewohner der HafenCity kommen offensichtlich gut damit zurecht und die noch nicht gedeckten Bedürfnisse werden bald befriedigt werden. Klar ist, dass aufgrund des noch entstehenden Stadtteils ein nicht geringer Teil der Käuferklientel noch auf Abstand bleibt. Begeisterung ist aber an allen Stellen feststellbar. Auch bei immer mehr HafenCity-Skeptikern."

GoMoPa: Können Sie an den altangestammten Luxusstandorten von Stadthäusern, Millionenvillen und Millionenpenthouses an der Außenalster West, also Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf und teilweise Winterhude, eine temporäre Verknappung wegen der gegenwärtigen Finanzkrise ausmachen, weil potentielle Verkäufer abwarten? Sorgt das für eine verstärkte Nachfrage an den neuen Elbe-Projekten?

Koob: "In den gewachsenen Stadtteilen an der Alster wie Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf und Winterhude gab es in den letzten 10 Jahren durchaus Phasen, die von einem höheren Angebot an Stadthäusern und Penthouses gekennzeichnet waren. Allerdings kann Engel & Völkers in diesem Jahr gerade nicht von einer wirklichen Angebotsknappheit im Stadthausbereich sprechen. Die Knappheit an Penthouses liegt in der Natur der Sache, es gibt meistens nur eines auf dem Dach eines Hauses. Hier ist das Angebot immer knapp. Eine Abwanderung von Käuferklientel in die Elbevororte ist ab und zu feststellbar. Dies liegt aber nicht an einer etwaigen Angebotsknappheit, sondern eher am Preisniveau. Stadtvillen sind im Alsterbereich unter 2 Millionen Euro praktisch kaum noch zu finden."

GoMoPa: Ist es so, dass die östliche Außenalster mit Uhlenhorst, Hohenfelde und St. Georg den schöneren Blick hat und billigere Wohnungen bietet? Im ehemals heruntergekommenen St. Georg sollen ja inzwischen Eppendorfer Preise aufgerufen werden: 4.500 Euro pro Quadratmeter und mehr. Hätten Sie ein Beispiel hierfür?

Koob: "Richtig ist, dass der Blick über die Alster vom Uhlenhorster Ufer zum Teil schöner ist als vom Harvestehuder Ufer, weil man den besseren Blick auf die City von dort hat. Der Wasserblick von St. Georg ist jedoch nicht besser oder anders als von der gegenüberliegenden Alsterseite. Richtig ist jedoch, dass St. Georg preislich mit den etablierten Stadtteilen oft auf einer Stufe steht. Hier muss allerdings einschränkend gesagt werden, dass dies nur für die sanierten Stadtteilbereiche wie Koppel, Schmilinskystraße, Lange Reihe etc. gilt."

GoMoPa: Beobachten Sie einen Generations-wechsel? Ist es so, dass viele ältere Ehepaare ihre Villen mit großen Grundstücken und großzügigen Wohnungen mit Blick auf Strom und dicken Pötten in den Elbevororten wie Blankenese verkaufen und eine Stadtwohnung suchen? Und umgekehrt finanziell besser gestellte Familien nach diesen Villen suchen? Gilt dieser Trend neben den Elbevororten auch für das Alstertal und die Walddörfer?

Koob: "Ein Generationswechsel ist schon seit ein paar Jahren zu beobachten. In der Tat verkaufen in den Elbevororten und auch im Alstertal dort lange Jahre ansässige Familien nach Auszug der Kinder aus dem Haus das große Anwesen und orientieren sich Richtung Stadt, wobei Stadt mittlerweile nicht nur die Alsterstadtteile bedeutet, sondern auch Lagen wie Neumühlen, Große Elbstraße und HafenCity, in denen das Leben pulsiert und viel zu sehen ist."

GoMoPa: Ist es so, dass das Kriterium Energie-Effizienz für die Familien-Käufer immer mehr an Bedeutung gewinnt, also der Zustand der Immobilie noch vor der Lage steht? Denn bei Preisen zwischen 300.000 und 500.000 Euro in Volksdorf oder Wellingsbüttel will doch bestimmt niemand noch 100.000 Euro zusätzlich in die Sanierung stecken oder?

Koob: "In den TOP-Lagen der Stadt ist das Thema Energie-Effizienz kaum ein Thema. Das ändert sich jedoch schlagartig, wenn man in die guten und mittleren Lagen wie zum Beispiel Eimsbüttel, Niendorf, Lokstedt etc. guckt. Hier spielen zum einen die staatlichen Zuschüsse eine Rolle, zum anderen die dauerhaft niedrigeren laufenden Kosten."

GoMoPa: Raten Sie Zuzüglern und Investoren, in Hamburg von normalen 08/15-Lagen die Finger zu lassen? Wenn nicht, hätten Sie ein Beispiel für ein rentables Objekt?

Koob: "Zuzügler sind in der Regel ja Eigennutzer und hier ist der Rat, die Werthaltigkeit der Lage nachhaltig zu prüfen. Grundsätzlich sind die besten Lagen auch die werthaltigsten. Es gibt aber auch Viertel, in denen sich eine positive Quartiersentwicklung abzeichnet. Hierzu gehören Lagen im mittleren Westen Hamburgs ebenso wie Teile östlich der Alster gelegener Stadtteile. Investoren bieten sich gerade in den 08/15-Lagen attraktive Gelegenheiten. Gerade im Mietwohnungsbau besteht hier ein enormer Bedarf."

GoMoPa: Herr Koob, vielen Dank für das Interview. 

Quelle: GoMoPa (Siegfried Siewert)